融信白宫概念案作业.ppt

市场走势总结 从当天销售量来看，虽然福州房屋当天销售量参差不齐，但是总体销售数量较为可观，市场需求庞大。 从供需情况看，福州房地产市场处于供不应求的情况，属于卖方市场，而且供求差距悬殊，具有良好的开发前景。 从价格走势来看，福州新房走势平稳，预计在未来两年内起伏不大。 从全国水平看，福州房价浮动水平处于中等位置。 随着楼市新政：福继续限购 拟试点征收房产税；首套房利率下调；首套房契税优惠等政策的陆续出台，对楼市利好的消息多余破坏的消息，有利于提高市场买房的积极性。 二手房市场分析 二手房市场主要以二，三房为主，户型设计相对落后。 由以上选出的具有典型意义的二手房源资料可以看出，仓山板块的二手房市场在单价上并不十分吸引顾客，二手房的单价与新房的单价虽然差距在2000元|平方米，但是由于二手房存在较多缺陷，如户型不合理，楼层不理想，朝向不科学等等问题，很难做到尽善尽美，与新房的差距较大，对新房的威胁并不大。 对二手房进行分析对产品定位与营销策划具有指导意义。 项目或将推出90-100平方米房源解决购房者刚性需求，同时推出130-150平方米房源解决购房者改善性需求。 仓山区，尤其是奥体中心附近开店商人，上班白领将成为购房的主力军。 购房者年龄将集中在25—45岁，家庭月收入在10000元以上人群。 项目购房者居家自用与投资比例并重。 永翌上尚城与本项目对比 本项目的优势 本项目莅临乌龙江畔，自然风光独特 本项目周围商圈比较繁华 本项目开发商品牌影响力更广 本项目的劣势 本项目交房时间远比永翌上尚城晚 金辉淮安国际住区 金辉淮安国际住区与本项目对比 本项目的优势 本项目莅临乌龙江畔，自然风光独特 本项目周边生活配套更为完善 本项目交房时间相对较早 本项目开发商知名度高 本项目容积率较低 本项目的劣势 本项目绿化率较低 本项目单价较高 泰禾金尊府与本项目对比 本项目的优势 本项目临近乌龙江，看观看全线江景 本项目周边商圈较为繁华 本项目的劣势 本项目周边的生活配套尤其医疗配套档次较低 万科广场与本项目对比 本项目的优势 本项目绿化率较高 本项目的劣势 本项目开发商品牌处于劣势 本项目地段处于弱势 本项目医疗配套不够完善 梅峰礼居与本项目对比 本项目的优势 本项目在乌龙江旁，可以观赏全线江景 本项目开发商品牌知名度更高 本项目的劣势 本项目交房时间晚 本项目地段处于弱势 户型研究 什么是户型设计好的住宅　 房型好的住宅设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。好的住宅布局在社交、功能、私人空间上应该有效分隔。一般说来，客厅、餐厅、厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静区，应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。　 房型好的住宅采光口与地面比例不应小于1∶7；房间宽度不应小于3.3米；主卧室宽度不宜小于3米，面积应大于12平方米，次卧室的面积应在10平方米左右；餐厅应是明间，宽度不宜小于2.4米；厨房净宽度应在1.5米左右，宜带一服务阳台；带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。另外，房型设计还应考虑住房的“时期消费”特点，即针对不同的家庭结构、不同的年龄层次，设计出合适的住宅生活空间。 在户型设计中，考虑家庭人口因素也是比较重要的，二室二厅一厨一卫，建筑面积在80～100平方米的适合两口之家或新婚夫妇居住；三室外二厅一厨双卫，建筑面积在100～120平方米之间，适合三口之家，子女在12岁以上的居住，适当考虑书房和公用卫生间；对于四五口人家，考虑到父母随子女住，需要增加老人住房或专用卫生间，建筑面积应考虑在140～150平方米之间，具体为四室二厅一厨双卫或三卫一贮；对于两代或三代同住，经济收入又比较高，应考虑六室三厅三卫一厨或跃层或别墅。当然，人们对户型的要求还会因以下因素的变化而变化：一是随家庭人口的变化而变化，二是随家庭经济收入的变化而变化，三是随家庭主人职业地点的变化而变化。 非期望结果——由特定情景导致特定结果 R1 我们的“情景——问题”分析工具 期望结果——不喜欢某一结果，期望得到其他结果 R2 ? 界定待解决的问题 情景 项目情景事实——基地，市场，竞争 条件描述 情景导向 基地勘研 基地地段较好 生活配套较为完善 基地有足够的竞争优势 市场研究 市场属于卖方市场 政策利好信息不断 市场有足够的需求 竞争研究 同板块地段处于绝对竞争优势，不同板块地段也可匹敌 突出自身优势 问题界定 v 项目应以什么样的姿态出现，即市场占位界定 v 项目的目标客户群在哪里，如何抓住他们 v 怎样突破现有市场竞争格局，突破竞争 项目swot分析 优势（S） 项目开发