天津地铁一号线沿线物业发展研究-开发模式、战略和策略47P.doc

目 录 地铁是使城市充满活力的发动机 —— 天津地铁沿线物业发展模式 1 历史回眸 地铁百年 5 地铁投资巨大 政府负担沉重 6 地铁商业运作 发展沿线物业 8 发展沿线物业 统筹是大前提 16 统筹职责明确 物业发展成功 16 ◆主要职责 18 ◆工作内容和流程 19 ◆融资方式 20 ◆政策扶持 地铁沿线物业提升城市生活质素 —— 天津地铁一号线沿线物业发展战略和策略 21 沿线物业发展目标 21 项目SWOT分析 22 指导思想 22 发展战略 24 发展策略 21世纪全新、时尚的地铁文化 —— 天津地铁一号线沿线物业营销战略和策略 36 营销目标 36 SWOT分析 37 指导思想 38 营销战略 39 营销策略 历史回眸 地铁百年 自从十九世纪人类发现了电这种能源，人类的生活发生了巨大的变化。电不仅解决了照明问题，而且很快产生了轨道交通运输。最先修建的轨道交通是地铁，不久就出现了有轨电车，到了二十世纪七十年代又提出了一种中容量的轻轨交通。地铁是一种载客量大、快速准点、舒适安全、环保的轨道交通。有轨电车在20世纪初曾经是城市交通的主要方式，但它的运载量较小，而且由于是在市区街道上与其他交通方式混合行驶，运速很难保证。因此世界上许多大都市很早就开始建设和使用地铁。 伦敦地铁140年 巴黎地铁100年 纽约地铁100年 东京地铁75年 莫斯科地铁70年 …… 汉城地铁30年 北京地铁35年 香港地铁25年 天津地铁近20年 尽管在二十世纪五十年代，随着汽车工业的发展，城市交通的私人交通比重不断增加，轨道交通由于技术上和经济上跟不上客观要求，开始萎缩。但人们不久便发现，私人汽车的迅猛发展，造成城市道路交通堵塞，大气污染严重，对城市的生活质量和经济发展带来不可估量的恶果。因此许多国际化大都市一直都没有停止过地铁网络的建设和发展。近年来，许多新兴的大都市也纷纷开始大规模修建地铁交通网线。 地铁线就象城市的大动脉 早在二次世界大战时期，当德国军队攻到巴黎城下时，巴黎的地铁也依然在营运，以疏散四处逃亡的人流。今年发生在美国的“9.11”事件使华盛顿的地铁营运受到影响，导致半个城市瘫痪。 在21世纪坐地铁已是在大都市生活的时尚。 地铁成为城市生活重要的组成部分，人们可以通过地铁站快速的到达城市的商业中心、办公地点以及居住地，同时地铁站也成为人们进行社交活动的场所。 地铁使城市间的距离消失 目前，东京地铁的客运量是全世界最高的，达到平均每日700万人次。香港地铁的客运强度居世界第一，达到每公里5.5万人次。地铁的快速便捷使城市的距离越来越近，城市的规模也因此可以发展得越来越大。 地铁与机场、巴士站、的士站以及轮渡等不同交通工具的便捷接驳，使城市内与城市间的距离大大缩短，人们居住在城郊，工作和购物在城市中心的生活已经成为现实。 “请大家坐地铁吧” 这是韩国摇滚音乐剧《地铁一号线》的主题歌，是在汉城修建地铁一号线时创作的。这部音乐剧以搭乘地铁为线索，生动描述了途中所见所闻，反映了整个时代的生活气息。今天汉城已经有了九条地铁线，而这部音乐剧依然深受人们的喜爱，这首“请大家坐地铁吧”的主题歌也在世界各地广为传播。 在许多城市，地铁已是如此的深入了人们的日常生活。清早，人们陆续的出门，搭乘地铁方便而快捷的到达上班、上学的地方；深夜，年轻白领们在和朋友欢聚之后，可以搭乘地铁最后一班车返回 城郊的居所。 甚至不久前，香港举办了一个名为“情缘地铁”的活动。一百对在搭乘地铁途中相识相知的新人在地铁公司的主持下，举行了结婚典礼。 地铁投资巨大 政府负担沉重 地铁建设耗资巨大，建设周期很长。作为一种公共服务设施，由于车费必须是大众可以接受的价格，因此车费收入无法抵偿建设成本。不仅如此，地铁每年还有大额的折旧费用、资金利息和维修费用。 很久以来，世界各大城市的地铁营运都是无法营利的，必须由政府每年给予财政补贴。多数城市的财务状况决定了给地铁的预算是有限的资金规模，传统的专款政策由于对政府总体预算管理产生的负面影响，不具有可持