成都1896街区商业项目全程策划方案.doc

“川大周边改造”项目竞标文件之二 成都1896街区 “望江文化一条街项目”全程策划 1896年 ， 第一届现代奥运会举办； 第一辆4轮福特轿车诞生； 严复翻译《天演论》； H.贝可勒尔发现铀的放射性； 梁启超著《西方书目表序例》； 李鸿章访问纽约； …… 1896年，成都，四川中西学堂创办，百年川大恢弘的发展由此揭开序幕 时光荏苒，110年之后，2006年，望江楼以西，府河之南，百年川大以东，一条承载多种文化于一身，穿梭时空于过去和现代之间，汇集历史和时尚元素于一体的商业街将盛装登场，这就是—— 成都1896街区 第一部分 项目发展机会研究 成都宏观环境分析 总体发展态势 近几年，成都国内生产总值的增长不断加快。由2000年的1312.99亿元增长到2004年的2185.7亿元，全市经济保持稳定增长势头，GDP增长的速度稳步上升，由2000年的10.8%增长到2004年的13.6%。 近5年成都GDP发展趋势 2004年成都经济增长为近十年来最高水平。其中，第一产业实现168.0亿元，第二产业实现1022.0亿元，第三产业实现995.7亿元，同比增长5.7%、15.8%和12.5%。GDP的变化及分析 成都人均GDP增长速度远远高于人口的增长速度，说明经济增长的好处现实地被成都居民所享有。人均GDP的增长，是衡量一个地区居民福利水平的重要指标，而一个地区居民福利的好坏又将直接影响其消费水平和消费结构。 成都人口的分布特征 成都的人口分布处于西部城市中的高密度类型，又主要集中在城区。从全市人口分布看，成都城市人口高度集中在城区，呈中心区密度大，向周边地区逐渐降低的特点。 人口在市中心的过度密集使市中心商业过度密集而城市周边商业又发展缓慢，市区商业项目竞争激烈，尤其是大型商业项目更是举步为艰。 成都人口结构正逐渐变化，外来人口比重逐年增加 目前成都人口的增加主要依赖于外来人口的增加，外来人口增加将对成都社会结构和居住格局产生深远的影响。外来人口对房屋租赁和一次置业的需求与本地居民二次置业的需求将构成成都房产市场的坚实基础，对商业项目也构成了有力的支撑。 成都居民可支配收入变化及分析 2004年1-10月：城市居民人均可支配收入8502元，同比增长8.3%。人均消费性支出6733.2元，增长13.2%。居民消费价格继续处于较高位置。10月份指数为7.3%。分项目看，食品和娱乐文化用品及服务价格上涨较多，指数分别为112.6和117.3。 成都居民可支配收入呈上升趋势，农民收入增长高于城镇居民收入增长速度。农民收入增长速度的加快加快了农村人口向城市集中的过程，也加快了农村的城镇化进程，从而带来新的城市人口的增加（这里将这部分人群认为是准城市居民）和2005年城市居民人均可支配收入的变化。 市区居民人均可支配收入的提高为商业的需求的稳健增长提供了坚实的保障，农民收入的增长是城市化的重要推动力。 成都消费结构变化及分析 2004年，全市累计实现社会消费品零售总额875.28亿元，增长13.5％。1-11月城市居民家庭收支情况 金 额（元） 同比±% 市区居民人均可支配收入 9326.6 市区居民人均消费性支出 7358.5 14.2 食品 2899.9 18.3 衣着 589.2 26.6 家庭设备用品及服务 416.1 -14.5 医疗保健 442.5 -15.3 交通和通讯 885.8 34.2 教育文化娱乐服务 986.9 11.5 居住 899.2 16.6 杂项商品及服务 239 16.9 成都人均消费/收入比例高达78.90%，其中食品及教育文化娱乐服务一共占据了53%的消费支出。根据恩格尔定理，成都居民在食品上的支出比例很高，间接说明成都经济发展水平还处于较低阶段，但另一方面也说明成都对餐饮消费的热衷。从增长比例来看，交通、通讯的上涨最快，其次是衣着和食品，说明成都市民的时尚消费有增加的趋势。 成都居民储蓄变化及分析 2004年全市储蓄存款余额1726亿元，增长15.5％。 成都商业格局分析 目前，成都商业已形成核心商圈、次级区域性商圈、社区商圈共存的城市商业体系。 成都不同性质商圈及相应典型商业项目示意 核心商圈 由春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈组成。覆盖内环核心区域，蜀都大道、人民南路、人民北路、东大街、顺城街和红星路等几条城市主要干道纵横其间，汇集王府井、太平洋、伊藤、百盛、人百等大型商场了众多专卖店、餐饮名店、高档写字楼和宾馆。涵盖购物、休闲、餐饮、娱乐和商务等多种商业形态，直接辐射市区上百万人口，间接辐射周边郊县和德阳、眉山、乐山和资阳等靠近成都的地区。 次级区域商圈 近年来成都商业地产开发重心向外转移，在一些社区成熟地段 城南：桐梓林－玉林商圈 家乐福、大世界商业广