房地产开发前期规划.doc

摘要：本人根据在房地产开发公司的工作经历，对房地产开发建设的前期工作进行具体阐述，论述了房地产开发建设前期工作的重点、要点、难点。 通过几年来的房地产开发前期准备工作，我们发现项目前期手续办理的时间约占项目总工期的四分之一甚至更多，深刻的体会到一个建设工程其需要重点控制的部分绝不仅仅体现在施工过程中的控制，项目前期控制也非常重要，在此环节控制的成功与否对日后建设项目的总体费用、工期、经济效益、社会效益等控制均有很重要的影响作用。因论房地产开发前期规划是什么此应当提高对项目前期过程控制的重视程度，将一些问题提前暴露发现解决，为保证项目在施工过程中的顺利进行及竣工后的正常使用打下坚实的基础。 本论文重点阐述了贯穿于整个前期过程中的一系列手续的办理及控制要点，对其中的重中之重——规划手续又进行了更加细致的阐述。 第一章 绪论 1.1引言 房屋建筑工程建设周期漫长，建设程序复杂，一个项目从立项开始至最终的竣工验收，要经历多少道手续，经过多少部门的批准，有多少部门及单位需要协调及参与建设，许多人简单的认为房屋建筑工程就是施工的过程，其实不然，一个房屋建筑工程的成功与否与其前期规划控制的得当与否有着必然的重要的联系。其费用、工期、安全性、质量、社会影响等在此阶段已确定下了很大的部分，此阶段如控制不好则将会给日后的施工阶段埋下很大的隐患，也会对项目日后的正常使用带来后遗症，因此应当把前期规划控制提升到一个相当重要的位置，在此阶段将一些问题提前暴露发现并解决，为保证项目在施工阶段的顺利进行、竣工后的正常使用打下了坚实的基础。 1.2前期规划一般性步骤 在一个项目取得施工许可证正式进行施工之前要经过若干个部门，数十道手续，每一个部门都相互联系，每一道手续均环环相扣，一关处理不好则手续都难以进行下论房地产开发前期规划是什么去，从立项批文开始至最终的施工 许可证，其间办理的主要程序如下：可行性研究（建设单位）——项目立项批文（发展与改革委员会）——申请规划设计要点（规划局）——申请各专业部门审核意见（人防、消防、环保等审核部门）——申请规划审核意见及办理规划许可证（规划局）——施工图审查（审图办）——施工图面积核准、交纳规 费（建委收费处等）——申报质量监督手续（质量监督站）——申请施工许可证（建委）。 第二章 前期规划主要阶段及控制要点 2.1项目可行性研究 房屋建筑工程项目的可行性研究是确定项目是否进行投资决策的依据。社会主义市场经济投资体制的改革，把原由政府财政统一分配投资的体制变成了由国家、地方、企业和个人的多元投资格局，打破了由一个业主建设单位无偿使用的局面。因此投资业主和国家审批机关主要根据可行性研究提供的评价结果，确定对此项目是否进行投资和如何进行投资，是项目建设单位决策性的文件。批准的可行性研究是项目建设单位筹措资金特别是向银行申请贷款或向国家申请补助资金的重要依据，凡是应向银行贷款或申请国家补助资金的项目，必须向有关部门报送项目的可行性研究。银行或国家有关部门通过对可行性研究的审查，并认定项目确实可行后，才同意贷款或进行资金补助。如世界银行等国际金融组织以及我国建设银行、国家开发银行等金融机构都要求把提交可行性研究作为建设项目申请贷款的先决条件。可行性研究是编制项目初步设计的依据。初步设计是根据可行性研究对所要建设的项目规划出实际性的建设蓝图，即较详尽的规划出此项目的规模、总体布置、建设工期、投资概算、技术经济指标等内容。并为下一步实施项目设计提出具体操作方案，初步设计不得违背可行性研究已经论证的原则。可行性研究是国家各级计划综合部门对固定资产投资实行调控管理，编制发展计划、固定资产投资、技术改造投资的重要依据。由于建设项目尤其是大中型项目考虑的因素多，涉及的范围广、投入的资金数额大论房地产开发前期规划是什么，可能对全局和当地的近、远期经济生活带来深远的影响。批准的可行性研究是项目建设单位向国土开发及土地管理部门申请建设用地的依据。因为可行性研究对拟建项目如何合理利用土地的设想提出了办法和措施，国家开发部门和土地管理部门可根据可行性研究具体审查用地计划，办理土地使用手续。可行性研究为确保项目达到环保标准，提出了治理措施和办法，这些信息可作为环保部门对项目进行环评、具体研究治理措施，签发项目建设许可文件的主要依据。可行性研究是编制设计任务书的重要依据，也是进行初步设计和工程建设管理工作中的重要环节。可行性研究不仅对拟议中的项目进行系统分析和全面论证，判断项目是否可行，值得投资，要进行反复比较，寻求最佳建设方案，避免项目方案的多变造成的人力、物力、财力的巨大浪费和时间的延误。这就需要严格项目建议书，可研报告的审批制度，确保可研报告的质量和足够的深度。假