房地产开发成本的构成及控制要点.ppt

房地产开发成本的构成及控制要点 房地产开发成本的构成 土 地 费 用 一、土地费用 土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。 二、前期工程费 前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。 　 三、建筑安装工程费 建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑工程造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。 四、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、、电信、绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。 五、管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。 六、贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。 七、税费 税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。 　 八、其他费用 其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。 房地产开发成本控制要点 第一部分 立项环节成本控制要点 第二部分 规划环节成本控制要点 2.1 规划方案 2.2 报批设计 2.3 扩初设计 2.4 桩基设计 2.5 施工图设计 2.6 销售包装设计计 2.7 装修方案设计 2.8 功能设计 2.9 设计变更 2.10 材料设备 2.11 其他费用 第三部分 招投标环节成本控制要点 第四部分 施工工环节成本控制要点 第五部分 材料设备采购环节成本控制要点 第六部分 销售环节成本控制要点 第七部分 工程预决算环节成本控制要点 第八部分 期间费用的成本控制要点 第九部分 物业管理成本控制要点 小结 成本控制贯穿建设项目的整个过程，包括构思、决策、开发、设计、建造、使用、维修和报废等阶段。 成本控制是全员的。所谓全员，就是说公司每个部门都在成本管理方面有相应的成本管理责任；公司所有人对这件事要去努力，要去做，要去关心，树立成本优化意识，在实际工作中运用有效的方法和手段，提高建设项目的投资效益。 谢谢大家！ 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 1、委托物业管理 （1）未销售的商品房 （2）地产公司办公室 （3）职工宿舍 （4）样板间 制定委托管理邀约并致物业公司 物业公司就邀约项目提交物业管理方案 经同客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议 客服部 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 2、资产委托经营 （1）康乐中心 （2）幼儿园 （3）班车 制定委托经营合同 物业公司就委托经营合同提交委托经营方案 经同客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议 客服部负责与物业公司签定委托经营合同 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 3、物业亏损或补贴 （1）物业管理费亏损（含环境维护费） （2）取暖费亏损 （3）水电费亏损（含差额部分） 暂缺 暂缺 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 1、设计变更环节 （