山西省太原的市小高层+高层住宅项目营销策划初步理解.pptxVIP

山西省太原市小高层+高层住宅项目营销策划初步理解200 年 月汇报框架 项目综合分析初步市场定位与产品定位本项目初步理解城市发展整体定位SWOT分析用地特质产品定位基本假设项目特质价格定位供应特征综合分析客户定位需求特征本项目的初步理解对宏观地段的看法 受“南移西进”影响，本项目所在区域并非太原重点发展区域； 位于太原城市中心区内，城市建设正处于旧城改造阶段； 老城区完备的基础设施、成熟生活配套服务，使本项目位于寸土寸金的城市核心区的稀缺价值凸现。市政府城市核心区（老城区）汾 河迎 泽 大 街南 内 环 街省政府长 风 大 街项目综合素质评价 区域价值－城市发展太原市城市发展规划方向： “南移西进”的发展趋势 “南移”——向南部小店区发展 “西进”——向汾河西岸发展 三条主要“城市轴线” 迎泽大街、长风大街、汾河 “双中心”的城市结构 市政府——迎泽区 省政府——小店区“西进”“南 移”项目综合素质评价 区域价值－杏花岭 杏花岭区发展：1、杏花岭南部区域与迎泽接壤，该区域特点相似，是太原政治、经济中心，区域内交通、商业服务较发达 ；2、城区目前正处于旧城改造阶段，人口密度大、大量拆迁，城市环境一般；3、区域内商业集中，包括商业聚集地柳巷、府东府西街、杏花岭商业中心等等；4、核心城区寸土寸金，商务项目供应较多，住宅类供应少但需求较大。项目综合素质评价 地段价值 位置： 杏花岭区、解放路西200米；1、地块东侧－杏花岭商业中心，生活服务配套设施成熟；2、区域内市政管网等基础设施建设完善；3、道路网络、公共交通体系完善，交通通达性好；4、周边医院、学校云集；5、但周边带拆迁房屋较多，小环境较差。老城区完备的基础设施、成熟生活配套服务，使本项目位于寸土寸金的城市核心区的稀缺价值凸现。对项目特性的看法 规模相对较大，运作周期较长； 紧邻黑龙潭公园，城市核心区自然景观成为本项目最大 价值点； 地块不临城市主干道，项目高档次形象树立难度较大。 周边若干普通居住区，环境较差。 开发商力图打造区域精品楼盘，对价格期望较高。项目综合素质评价 规模价值本项目属太原住宅市场中大体量项目，具备规模开发的硬件条件之一。规　　模：总建面11.8万平米，　住宅面积9.3万平米。产品形式：高层、小高层板楼 占地： 4.29万平米，； 限高：无限高要求； 容积率：3.56 （原规划方案）； 物业类型：住宅；太原住宅市场规模特征：一阶段调研分析显示，太原住宅项目6成左右的建筑规模集中在10万平米以下，5万平米以下的比例最高；城 坊 街后 营 坊 街现状路前营坊街项目综合素质评价 地块价值－景观本项目西侧紧邻黑龙潭公园，“城市景观价值”优势明显！城 坊 街后 营 坊 街现状路前营坊街项目综合素质评价 地块价值－交通本项目四周道路较窄，非城市主干道，交通停留性较差。对微观地块/现有规划的看法 A区地块被分割成东西两个小地块，整体性受到一定影响； 西侧地块较东侧地块具备更好景观价值； 园林规划未能将外部景观与内部景观作到有效连续、层次 感差； 规划排布采用传统行列式。 高层高密度住宅。项目综合素质评价 地块素质及规划条件地块的不均好性限制本项目均质化产品设置！黑龙潭公园项目综合素质评价 地块价值－内部地块现状： 地块内部基本完成拆迁，现状比较平整； 地块中部及边界有一些成树，将来可以利用；整个规划设计从园林景观到建筑单体都比较平淡，应深度挖掘每块用地价值，帮助一定经济效益的实现；对太原整体房地产市场的看法 受“南移西进”总体战略规划的影响； 太原住宅类市场属于市场的初、中期，市场存在着诸多不 完善和有待改善的地方，但仍呈上升态势； 中高端市场初显，呈现出“郊区低密度住宅”和“中心区公寓” 相结合的态势； 市场的需求量仍然很大，市场潜力巨大。太原市房地产市场分析太原市房地产市场愈来愈规范，土地价值更加珍贵，客观上使房地产产品价格稳步提升。太原市房地产市场目前正处于功能产品时代，目前产品大多只满足人们的基本居住的需求 ，但带有体验价值和文化品味的高端需求仍然强烈，房地产市场存在巨大的价格上涨空间。房地产市场投资增速，表明人们对太原市房地产市场充满信心，并且房地产市场的消化能力也明显加强，市场处于供不应求的局面。城市中心区： 太原城市中心、人口密度大、交通便捷、商业繁华。 区域主流产品为居住舒适度较低的高层建筑，商务类产品竞争激烈。“西进”城区： 整体住宅水平一般，缺乏特点；商务氛围亦不浓； 临河一带景观佳有部分中高档产品。城市中心区“西进”城区“南移”城区： 以形成太原中高档、低密度居住区。可支撑较高售价； 商务市场因其位置原因，未形成聚集效益。“南移”城区对区域供应市场的看法 区域住宅供应量较少，土