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买房必须知道的注意事项及秘密 《买房必须知道的注意事项及内幕》 要买楼，首先要了解楼。 本人曾是某某房地产公司的核心干部，这些年赚了点钱够自己用，也算是及时抽身退下来了。我从中所得知的一些经验，拿出来给大家分享一下。现在中国楼市飞速增长，以外人看来，此等发展势头貌似是欣欣向荣，但在我们内部人员的心中却非常明白，越是呈这种趋势，越是证明售楼人的竞争大水份高，也就是说房子越来越不好卖了。 先从宏观角度开始谈。其实炒房现象不单止在中国发生，早在中国楼市崛起之前，以资本主义为先的其他国家就已经开始了。我们做的时候，方法也是照着套用外国的。炒楼能以这个速度蔓延全球，可以说是做对了方法。但这个方法的弊端已经开始出现了，甚至让一些体制不完善的国家政府直接破产，或者地方性破产出现鬼城。因为这个方法透明了，人人都来搅和房产这趟肥水，泡沫就产生得越来越快，越来越多。以现在情况来看，只要开始用这个方法炒楼，泡沫就没有不破的！至于什么时候会破，每个地方不一样，要视乎地区经济的承受能力，以及政府的调整政策。一般来说，政府政策调整都赶不上泡沫破灭的速度，因为房产是人的一生最大的投资，一旦房产经济破灭，整体经济就会紧随其后急速下滑，从而令这个国家经济倒退数年，甚至十数年。这个方法涉及买楼售房的方方面面，下面会一步步提及。 首先谈谈楼盘的等级。在中国一二线城市，楼盘分为低中高顶四个级别。这里说的楼盘，主要是指商住楼，也就是格仔楼。无论建楼的是开发商，还是和地方政府合作，从售楼这块来讲，性质都是一样的。造价1000/平米的，最低售价1000元x2，也就是2000元/平米，是比较低级楼盘。中高级的有2000元/平米的，就2000元x2=4000元/平米起；3000元/平米的，3000元x3=9000元/平米起出售，这也是市面上比较常见的楼盘开价区间。更高档的楼盘都是交通极好，或者私隐性高，房屋密度低，设施环境等综合条件非常优异的。这种小众别墅房一般都是名人高管所住，我们就不多做讨论了。总而言之，就是投资越大，回报比例也越高。但有些人认为贵的楼盘其质量就一定好，其实不然。因为这里说的造价，并不单指楼层质量造价，还包括地皮价格。地理环境好的地皮，政府拍地要价也高，这部分的成本是要算进造价去的，所以房贵，不一定质量就好。开发商建楼还要保守性地顾虑周边人群对房价的承受能力。若果地贵楼贵，人们买不起，资金回笼慢，是不利于开发商的生意理念的。一些资金不太充裕的开发商，为了买好的地皮建楼，甚至会牺牲楼房质量，导致楼房出问题开发商携款跑路的现象。所以买房第一步，就是要选实力宏厚的开发商所建设的楼盘，这样很多质量问题都可以避免了。 大概了解楼盘是怎么回事后，我们再来看看楼盘的价格趋势。一个楼盘想要出售，做好群众效应很重要。开发商除了打出各种广告，还会以成本价左右，甚至比成本价还低的价钱出售给与其有关系的人，让他们先住进去。等到有外面的买家看见广告到现场看楼，发现楼盘确实已经开始住人了，问周边住户的意见，住的人也肯定都会答非常好。买家本身置业的希望加上各种好评与自己一拍即合，就会更坚自己在此定置业念头。此时这个买家就会成为开发商的潜在客户被登记在数据里。但其实这些原始住户都是开发商布置的最好广告，他们以成本价在这里置业，关了门就和开发商一家亲。某些开发商缺少这些“最佳演员”，就会在晚上把大部分的套房面向朝外的房灯打开，这个方法跟霓虹灯广告的效果是一样的，在黑夜中，高楼的灯光往往十分醒目，造成这楼盘已经很多人住的假象。更有甚者会把部分套房的阳台装修起来，挂上衣服制造有人居住的假象。遇到这种情况，买家可以实地到楼房里面走走，如果有人住，必定会加装不同类型的防盗门，布置门铃，门口会铺地毯等生活痕迹，这样可以计算下空置率，为日后讨价还价打个底。买房第二步，确认楼盘人气，不要被表面假象迷惑。 一个楼盘的势做得好，那么它的房价肯定是呈上升趋势的波浪形。原理很简单却又很微妙：只要有人积极看楼，就会成为开发商的潜在客户，哪怕他没交易，也会被算进数据里，让该楼盘数据线上升。开发商的目的是要让这个客户在看楼的期间产生“楼价越升越高，越迟买越吃亏”的心理，客户一旦着急，开发商就有机会了。当开发商认为钓得差不多的时候，这个价值线就会下降一些，“方便”已经心急如焚的客户上楼。当客户真实交易后，开发商有了更多的流动资金支持，就会把整体楼价提升，在线性图上看，就是一浪高过一浪，从而向更多持观望态度的人施压。有人会问，价格越买越高，以后的人怎么办？开发商的旨意是尽快赚最多的钱，而不是尽快卖光所有楼。开发商卖出一套楼，他的利润是非常高的，到了售楼的中后期（入住率大于等于50%），哪怕是已经过了看楼的高峰期，他只要卖出一套就能赚回三四套的成本，所以开发商根本不会着急把楼尽快卖光。开发商会把把赚来的钱割舍一部分做周边建