重庆南岸区东原·锦悦项目商业顾问报告.docVIP

重庆南岸区东原·锦悦项目商业顾问报告 重庆南岸区东原·锦悦项目商业顾问报告呈递：重庆展博物业有限公司世邦魏理仕2009年7月 目录第一部分项目研究与分析项目情况分析→对项目基本情况进行梳理；区域市场分析→充分考量区域市场整体情况，以便对项目商业进行精准定位；竞争市场分析→从差异化角度考虑项目未来定位；消费者研究→从需求的角度考虑项目未来定位、品牌组合、辐射范围等；零售商家研究→为后期招商提供指导方向，根据商家需求考虑定位，并针对设计提出建议；第二部分定位amp; 建议项目定位建议商业设计优化建议财务分析招商策略建议市场推广建议CB Richard Ellis | Page 2 第一部分项目研究与分析项目情况分析区域市场分析竞争市场分析消费者研究零售商家研究CB Richard Ellis | Page 3 项目情况分析项目名称：东原·锦悦项目类型：重庆市南岸区区域商圈内的中型购物中心；项目商业总体量：29#9900991633#ff66ff.73平方米；工程进度：临南坪东路商业部分已修建至地上三层；临宏声路商业部分已开始地基部分修建；开发目标：有自身商业特色；良性运营，提升商本案业物业自身价值；获得较好的开发收益。临南坪东路商业临南坪东路商业目前的工程进度效果图资料来源：开发商资料、谷歌地图、踏勘图片CB Richard Ellis | Page 4 项目情况分析项目仅有沿南坪东路部分，可视性关系以及东环高架桥下部分商业有较好的展示面，其余展示面皆被遮挡，对招商不利；东环高架桥处属快速通道，不利于人流聚集；东环高架路处，项目可视性佳周边建筑陈旧，距传统商圈有一定距离，仅凭项目一己之力较难聚集商气，并对现项目东侧商业部分被多层建筑遮挡严重有商业档次进行提升。东环高架路现有建筑宏声路现有建筑南坪东路响水路城市主干道沿南坪东路处，项目可视性佳，但有宏声路与南坪东路交汇处，被行道树遮挡多层建筑遮挡严重城市次级干道CB Richard Ellis | Page 5 项目情况分析位置及区域关系项目位于重庆市南岸区主城区内，南坪商圈核心的边缘位置，大型社区商业区南滨路商务餐饮区域内→虽属于区域核心商圈内，但商圈能够给本项目带来的商业价值及人气显商务会展区南坪社区商业区然较弱；南坪转盘本案珊瑚水岸、海棠晓月等中高档大型住宅项目的新建，能够为项目带来新的中高零售、餐饮区（南坪商圈核心）端、高端常住群体消费需求；#9900991号步行街除区域核心商圈外，南滨路“餐饮一条街”目前已形成一定商业规模及相当的人南岸区主城区地图气，是重庆市中高端娱乐休闲餐饮的聚集地；→南滨路已形成其独有的商业形区域核心商贸居住区资料来源：谷歌地图象及价值，且距项目有一定距离，借势商业集中区有一定难度；传统商业中心凭借着重庆会展中心的会展人流，以及政府的功能定位，重庆会展中心将成为重庆未来的商务核心→能够带动区域商务人流量的增长，但对项目影响不大。CB Richard Ellis | Page 6 项目情况分析与区域内其它商业的距离中央大街从右图上看，江南大道以东零售商业项目较多，已聚集形成南平核心商圈，并江新世纪百货南有一定商气人气存在；大珊瑚水岸道浪高百盛未来大体量的购物中心项目均位于该商上海城本案圈内，能够为该商圈带来更多的市场吸尚熙百货学引力；府万达广场大道本项目距南坪核心商圈距离较近，距商圈核心商业物业——元旦购物中心（尚海峡路协信城麦德龙熙百货）仅#9900991公里，距南坪转盘核心商业物业——浪高百盛仅南岸区主城区地图500余米；资料来源：谷歌地图江南大道是城市的主干道（双向六车现有主要零售商业项目道），目前已形成对商气的较大阻隔；未来主要零售商业项目→虽于区域内核心商业距离较近，但由于城市/区域主干道快速通道的阻隔，使得项目的地理位置较为独立，不利于项目的发展。CB Richard Ellis | Page 7 项目情况分析与区域内其它住宅的距离珊瑚水岸由于江南大道和学府大道对人气有一定阻隔，因此目前仅关注两条道路之间的江东海金香庭南海棠晓月这部分区域内新建住宅小区的位置情大道阳光华庭南山道况；南滨印象东方新苑洋河南滨本案从图上看，目前区域内新建住宅小区主知音阁要沿南坪东路、宏声路、响水路分布，星宇花园宁静小区响水苑平均档次中档，部分中偏高；学府大未来值得关注的中高档项目是沿江而建海峡路道的珊瑚水岸、海棠晓月和中央大街等项目，它们的兴建将会带动区域内中高端南岸区主城区地图消费群体的入驻，为区域商业的发展增资料来源：谷歌地图现有主要住宅项目加了新的消费力；未来主要住宅项目→项目位于成熟区域内，周边已建成住宅城市/区域主干道小区较多，有固定的消费群体。未来区域内新增加的中高档消费群体能够提升区域整体消费力。CB Richard Ellis | Page 8 项