新手入门2015年房地产开发经营与管理基础知识培训讲义.pptVIP

三房地产投资的个别风险 （一）收益现金流风险 收益现金流风险 是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。 绪论 房地产估价师考试科目： 《房地产基本制度与政策》、 《房地产开发经营与管理》、 《房地产估价理论与方法》、 《房地产估价案例与分析》。 第一章 房地产投资及其风险 基本内容： 第一节 投资与房地产投资 第二节 房地产投资的形式与利弊 第三节 房地产投资的风险 第四节 风险与投资组合 基本要求： 　　掌握：投资的概念、分类、特性和作用，房地产投资的概念、特性，房地产直接投资和间接投资的概念。 　　熟悉：房地产投资的形式及利弊。 　　了解：房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响 第一节 投资与房地产投资 一 投资 二 房地产投资 一 投资 （一）投资的概念 投资： 是指经济主体（个人或机构）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。 （二）投资的分类 1.短期投资和长期投资 分类标准： 投资回收期 短期投资的特点： 资金周转快、流动性好、风险相对较小、收益率较低 长期投资的特点： 回收期长、短期变现能力差、风险较高、盈利能力强 注：两者可以相互转化 2.直接投资和间接投资 分类标准： 投资人是否能直接控制其投资资金 直接投资特点： 资金所有者和资金使用者为同一个人或机构 间接投资特点： 资金所有者和资金使用者分离，在资产的经营管理上不体现投资人的意志。 3.金融投资和实物投资 分类标准： 投资对象存在形式 金融投资： 投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成金融资产，并以此获取投资或投机收益的行为。 例如：投资股票，基金、期货、信托、存款、票据、外汇、彩票等 实物投资： 投资者为获取预期收益或经营某项事业预先垫付货币或其他资源（有形资产或无形资产），以形成实物资产的行为。 例如：固定资产投资、流动资产投资、稀有资产投资 4.生产性投资和非生产性投资 分类标准： 投资的经济用途 生产性投资： 是指投入到生产建筑等物质生产领域，形成各种类型的生产性企业资产的投资。 例如：固定资产投资和流动资产投资 非生产型投资： 投入到非物质生产领域，形成各种类型的非生产性资产的投资。 例如：学校、政府办公楼等的投资 （三）投资的特征 （1）投资是一种经济行为 （2）投资具有时间性 （3）投资目的是获取报酬 （4）投资具有风险性 （四）投资的作用 1.投资是一个国家经济增长的基本推动力 2.投资与企业发展密切相关 3.投资可以促进人民生活水平的提高 4.投资有利于国家的社会稳定和国际交往 二、房地产投资 （一）房地产投资及其目的 1.房地产投资的概念 房地产投资 是指经济主体以获得未来的房地产收益或或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。 2.房地产投资的目的 实现财富值的最大化，降低投资组合的总体风险 （二）房地产投资的特点 1.区位选择异常重要 2.适于进行长期投资 3.需要适时的更新改造投资 4.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 5.变现性差 6.容易受政策影响 7.依赖专业管理 8.存在效益外溢和转移 （三）房地产投资的物业类型 1.居住物业 2.商用物业（经营性物业、收益性物业或投资性物业） 3.工业物业 4.酒店与休闲娱乐设施 5.特殊物业 第二节 房地产投资的形式与利弊 一房地产直接投资 二房地产间接投资 三房地产投资的利弊 一房地产直接投资 （一）房地产开发投资　 房地产开发投资 是指从事商品房和土地开发经营活动的投资 包括： 商品房建设投资： 是指房地产开发企业（单位）开发建设供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资（含拆迁、回迁还建用房）。 土地开发投资： 是指房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。 （二）房地产置业投资 置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。 二房地产间接投资 （一）投资房地产企业股票或债券 （二）投资房地产投资信托基金 （三）购买住房抵押支持证券 三房地产投资的利弊 （一）房地产投资之利 1.相对较高的收益水平 2.易于获得金融机构的支持 3.能抵消通胀的影响 4.提高投