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漳州市房地产市场调查报告 第一部分 漳州城市概况 一、地理位置 二、行政区划 漳州市 辖两个市辖区（芗城区，龙文区） 1个县级市（龙海市） 8个县(漳浦县，平和县，东山县，长泰县，华安县，诏安县，云霄县，南靖县)。 三、交通情况 　 1、公路 漳州地区的公路交通比较发达，有漳龙高速公路和福厦高速公路（延伸段），此外，319国道和324国道也经过漳州地区。 2、 铁路 漳州站不在铁路主干线上，它是鹰厦铁路在郭坑站分离出去的一条分支线，连接郭坑到漳州的是一段长22公里的铁路，列车的运行时间为25至30分钟。 四、面积与人口 1、地域面积 漳州市陆地总面积1.26万平方公里，市区面积300平方公里，海域面积1.86万平方公里。 2、人口状况 [08年漳州统计公报]年末全市户籍人口468.50万人，常住人口477万。 低生育水平继续保持稳定。 出生人口政策符合率稳步提高。 出生人口性别比呈下降趋势。 五、历史文化及习俗习惯 1、历史 漳州历史悠久，相传远古时代便有太武夫人在此拓土而居。现全市已发现古文化遗址292处、古窑址22处，其中新石器时代贝丘遗址4处（约5000年左右），商周至西汉时期文化遗址3处（约3500年至4000年左右），商周至西汉时期文化遗址1处，岩画30多处。 　 2、文化 名人荟萃，文化昌盛。历史上除了开辟漳州的将领陈政、陈元光，丁儒外，清近代著名的文学家则有林语堂、杨骚、许地山。有誉满海内外，多次出国献艺的布袋木偶戏、芗剧、潮剧。民间文艺丰富多彩，有锦歌、竹马戏、大车鼓舞蹈和精致的剪纸艺术。有被誉为中国女排获取世界冠军的摇篮──漳州体育基地。 3、风俗 龙舟流行于漳州市区、龙海及九龙江沿岸村庄的一种习俗。它于每年的农历五月初五端午节、当地俗称“五月节”这一天举行，规模盛大,两岸成千上万的观众欢呼喝彩，场面十分壮观。 1、城市总体经济情况 1、漳州由于缺少重大生产性项目带动，经济总量与周边先进地区差距仍在扩大；财政实力仍然较弱，公共保障能力与人民的要求还有较大差距； 2、农村基础设施仍然薄弱，农业持续增产、农民持续增收难度较大； 3、不同群体的收入差距拉大，价格上涨较快导致低收入群众生活比较困难； 4、社会保障体系仍然不够健全，就业、就医、就学、住房、安全生产、社会治安等民生领域需要解决的问题还比较多。 5、但是由于海西发展战略效应日益显现，海峡西岸经济区地位更加突出。目前全省上下正在形成广泛的共识和强大的合力，特别是台湾投资者更加关切，投资海西战略意图提升。 6、尤其重要的是，国家部委强力助推，持续加大对海西支持力度，已有40多个部委从规划布局、项目建设、通关口岸、金融融资、交通建设、财政税收等方面明确支持和促进海西发展。这是宏观调控持续从紧的大环境下我市面临的最大机遇和最有利条件，给我市营造了相对宽松的发展环境。 1）漳州市是福建的农业大市，但经济基础相对比较薄弱，经济总量在福建处于中上游水平。 2）近几年来漳州的人均GDP持续增长且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。 3）2010年漳州GDP继续保持两位数的增长，人均GDP居于全省第四位 3、住宅发展与人均GDP值之间的关系 根据以上的标准判断，漳州市区当前人均GDP水平下，房地产处于快速上升阶段。 4、漳州产业结构情况 5、住宅发展与人均GDP值之间的关系 6、年漳州房地产市场开发状况 7、漳州市区商品房供需情况 自2005年，漳州市区楼市年均供应量都在100万平米以上。而2008年由于楼市低迷，开工量锐减，导致2009漳州楼市新增供应只有81.76万平米，比08年骤降56%，而销售量却达到了168.87万平米，5年来首次出现批售量和备案量倒挂，市场主要以消化存量房为主。但是随着2009年楼市的回暖，开工量稳步回升，2010年市场供应量也会逐步增加。 8、漳州市区商品住宅价格走势 从2006年至2010的4年间，漳州市区商品住宅的均价上涨约800元/㎡，年涨幅约6%。低于全国19%的平均涨幅，市场发展较为平和；2009漳州市区住宅的销售均价为4055元/㎡，不仅在闽南金三角片区属于明显的价格洼地，甚 至低于全国4200元/㎡的住宅销售均价，房价上涨空间明显； 9、漳州市区房地产售租比 目前，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为200：1至300：1。 如果售价租金比超过300：1，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于200：1，表明该区的房产投资潜力相对较大，房产后市看好。售价租金比无论是低于200：1还是高于300：1，均表明房产价格偏离理性