我国房地产金融风险分析及防范.docVIP

精品论文 参考文献 我国房地产金融风险分析及防范 李少敏1 高丽英2 （1.河北省衡水建行；2.河北女子职业技术学院） 摘要：随着我国城市化进程的加快，房地产业也随之发展迅速。但由于房地产业本身具有很多特性，所以在经营中会遇到很多各种各样的风险。本文从房地产金融风险的类型入手，分析了房地产金融风险的形成原因，并针对这些风险提出了一些防范措施。 关键词：房地产 金融 风险 防范 0 引言 伴随着我国住房制度的不断变革和房地产业的迅速发展，我国的房地产金融也应运而生，并逐步发展起来。1998 年全国房地产开发投资资金4414.94 亿元，2008 年已达33404 亿元，10 年增长了7.56倍。虽然2008 年以来，我国房屋的交易量有所下降，房地产的开发投资也明显减弱，但是这并不影响我国房地产业的整体上升的趋势。但由于房地产规模较大，投资期长，房地产金融风险的问题也逐渐暴露出来。 1 房地产金融风险概述 房地产金融风险主要是指经营房地产金融业务的金融机构，由于自身的技术策略及客观环境的影响在资产，收益等方面面临的不确定性风险。主要表现在以下几个类型： 1.1 信用风险 由于借款人无力偿还或者不愿偿还，导致房地产的贷款本息不能够按时回收甚至无法回收的情况。这种风险主要表现在两个方面：一是当房地产市场出现危机，房地产企业的资金链条断裂导致的无力还款，房地产投资的市场风险和融资风险将集中于商业银行，转变为企业信用风险，带来逾期贷款和呆滞资金。二是从消费者的角度而言，由于种种原因，不能承受过高的房贷，造成还款困难而产生信用风险。 1.2 管理风险 贷款业务是银行盈利的主要来源，而房地产贷款又是贷款业务的主要组成部分。由于房地产业拥有巨大的利润，所以各银行都很重视对房地产业的贷款业务。贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实。甚至为了赢得贷款，银行往往简化审查手续，降低客户资质等级评定门槛；对抵押物管理也不规范，办理抵押的相关职能部门缺乏协调配合，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。 1.3 政策风险 在我国社会主义现代化的建设步伐中，房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业，因为其占据着特殊的地位，所以成为我国宏观调控的重点产业。一方面，伴随着政府对宏观调控政策的不断变化，房地产金融市场环境也随之发生变化，进而影响这整个房地产业的发展；另一方面，我国的房地产业在不同的区域都有着各自的特点，所以我国中央的宏观调控难以和地方政策相一致，这在房地产的监管方面就容易产生很多不利影响，因此是我国的房地产金融业存在着巨大的风险，而在你有些地方盲目片面的追求GDP的增长，而无视中央政策的调控，这就使政策风险进一步的恶化。正因为如此，国家或者各地政府为调控房地产业所采取的一些政策措施，也就成为了我国房地产金融风险产生的一个因素。 1.4 流动性风险 由于房地产金融机构缺乏资金，导致不能清偿到期的债务、满足客户提取存款要求的风险。这种流动性风险，一种是原发性的，即资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足；另一种是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险:房地产金融中大多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。 2 房地产金融风险成因分析 2.1 融资渠道单一，房地产业的风险由银行主揽 从开发企业的融资情况来看，由于没有企业债券的发行，没有不动产基金和不动产信托基金的支持，银行成为房地产企业主要的融资出口。据估算，在土地购置和房地产开发资金中，80%左右都直接或间接地来自于商业银行信贷，而且在我国目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。因而银行要独立面对开发商、建筑商与个人消费者三个方面的信贷风险。任何的违约或三者之间的交叉违约都会产生还贷的风险。 2.2 房地产投资增长过快，市场难以及时消化 在最近的几年中，房地产的开发投资金额逐年翻番，而开工的面积和销售跟不上投资的增长速度，这样就造成了大量房产的积压和大量的土地闲置现象，这些都为房地产金融的稳定造成不良影响。现在有很多人们热衷于“炒房地产”，房价的上涨有一定的理论界限，超过这一界限就会形成经济泡沫，进而会产生房地产泡沫经济。泡沫经济一旦破灭，受损失的不但