房地产企业方案的设计阶段成本控制重点.docVIP

方案设计阶段成本控制重点建筑、结构方面 建筑方案选型： 评估平面、竖向等各方向的复杂程度，选择规则的建筑平面，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来成本的增加。 高层建筑单体应选择对称形式； 考虑抗震及成本要求，外挑外挂构件宜减少； 控制屋顶造型。 注意事项：以上项目需要成本人员有一定的结构知识，因此平时要多参与相关结构方面的讨论和协商，提高结构方面的专业水平，积累经验，并形成一定之规。 确定合理层高： 结合销售、成本等因素确定层高，一般情况下，住宅层高2.8米性价比较优，层高每增加0.1m造价增加该层造价的3-5％； 窗地比控制 通过节能估算指标来控制窗地比。注意：节能控制主要是窗墙比以及开启面积，要注意转换窗墙比和窗地比的关系，总体来说目前节能规范对成本控制窗地比是有利的，需要重点关注的是一旦节能通不过，成本提的优化建议首先是减少开窗面积，而不是保持开窗面积不变而去采取其他措施来满足节能要求。特殊项目除外。 单体方案确定后，估算不同单体户型窗地比，合理控制产品窗地比（是否开窗或开窗大小需要与设计一道沟通），窗地比应不超过同类产品经验值。 栏杆、栏板的限定： 估算以往项目单体户型栏杆、栏板的单价，建议栏杆类型尽量少。 建议通过经验的积累将各种栏杆栏板的分类统计做成标准产品，以后栏杆的做法就不需要在估算单价成本只需要统计含量即可。 外墙装饰设计优化方案的初步确定： 提供目前不同产品外墙不同做法价格表，以便作为参考（平涂、质感涂料、劈开砖、釉面砖、石材等综合价格）。 提供目前各种产品外墙平涂、质感涂料、面砖、石材各自占有比率，以便设计合理确定外墙涂料、面砖、石材的面积比率。 提供常用外装材料适用性能。 关注外墙立面复杂程度，并提出改进建议。 优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法： 提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表，以便设计作为参考选择； 优化比选具体做法； 节能方案： 尽量采用体形系数满足节能要求的产品，以最优经济方式解决节能方案。 通过合理的窗墙比实现节能达标。 通过墙体材料来实现节能达标。 控制节能取值范围。 结构方案优化： 结构模板平面确定后，设计管理中心、成本管理部配合审核柱网布置，结构形式，选择最优结构方案。（结构形式的成本递增顺序：矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙；住宅一般较少采用框架筒体结构。） 减少挑板、外挂装饰钢构件数量 山地建筑应结合地形情况确定产品类型： 根据山体高差确定产品类型。 控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础。 山地建筑必须比选边坡支护方式： 结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。 边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。山地建筑必须比选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙）。注意：挡土高度超过3米以上时有可能砼挡墙成本比毛石挡土墙还便宜，因此高挡土墙需要进行方案估算比较。 确定赠送面积大小： 山地建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小。注意从客户角度衡量其是否需要并考虑是否可以不计建筑面积或者容积率，尽量规避政策风险。 安装方面 估算配电设备（高压柜、变压器、低压柜、柴油发电机组）分期或分项目集中布置或分散布置不同方案的经济合理性：因为涉及供电等垄断行业，有可能成本拿到图纸时方案已经定案，因此成本人员一定要提前关注到此事，避免优化工作不到位。需根据场地等实际情况分按不同方案计算测定。 供配电设备安装定位设计优选： 所有供配电设备（除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜）尽可能设在同一房间内，确保在符合规范要求下距离最短，以减少之间联接线路。 估算供电方案采用环网式或是开闭所式的综合经济性，提出优选方案。 一般情况环网式比开闭式经济。 合理布置开闭所位置，使走线长度之和最短。 设置开闭所时，应尽量考虑多期共用。 条件允许时，可考虑借用项目附近原有开闭所，避免新建。 供水方案中重点考虑建造水泵房的必要性： 现阶段采用建设水泵房方式供水方式较省。 必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间。 当选用负压供水方案时要与水泵房水池供水方案估算对比，确认实施的经济合理性。 合理设置消防分区： 在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区。 布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库（单体、复式）的区别。 尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区，减少消防喷淋系统的设置。 中水处理站与中水提升泵站： 中水处理站应根据项目特征，选用设计规定的最小规模。 中水处理站与中水提升泵站应选择在地块中心，使管线布置长度最短。 污水提升泵站： 对大量填土地块，由于自然坡度无法达到排水要求，需考虑建设污水提升泵站。 地块内高压线路改线： 入地方式：造价高； 电缆沟方式：相对较高；