房地产项目结构的成本的优化和控制(27页).docVIP

房地产项目 ——结构成本的优化和控制 1.引 言 1.1结构成本控制的意义 1.1.1提问客户最关注的是什么？ 房地产商的客户最不关注的成本是什么？ 客户最不关注的成本是：结构成本 ——必须是房地产商最应关注的成本！ 1.1.2结构成本到底有多少 ①地面以上：钢筋（35~90）kg/m2×6.5元/kg=(230~590)元/m2 砼：（0.3~0.5）m3/m2×(386~460)元/ m3=(120~230)元/m 总价：(350~820)元/m2 平均580元/m2 ②地面以下：钢筋（130~300）kg/m2×6.5元/kg=(840~1950)元/m2 砼：（0.9~1.4）m3/m2×(400~460)元/ m3=(360~650)元/m2 总价：(1200~2600)元/m2 平均1900元/m2 ③基础及桩基础：总价：(25~120)元/m2 平均60元/m2 ④单位面积的综合结构成本为（按地下面积占总面积的22%计算）：560元/m2~1330元/m2 平均950元/m2 ⑤结构的相关成本：模板、基坑支护、土方、砌体等。结构成本占建安成本40~60%。 1.1.2结构成本会有很大离散性的原因是什么？ ①客观原因：风、地震、地区 ②主观原因：设计水平、甲方管理 2.成本管理的内涵 2.1传统成本管理理论 工程建设成本管理 项目操作成本约束 2.2现代成本管理理论 全 方 位 成本管理 把成本管理的范围扩大到资源最优化配置，价值分析，风险分析等领域，以系统观点全面分析项目的 投入产出比 全 方 位 成本管理 把成本管理的链条向前扩大到决策投标阶段，向后伸延到项目的后期运营阶段，使项目的成本在其整个项目生命周期中达到最优化。 2.3成本管理内涵 3.结构成本控制的管理思路及方法 3.1必须对整个设计和策划的全过程进行管理 ?? a.前期策划阶段 b.规划阶段（初勘介入） ?? c.方案阶段 ①要求境外设计院了解国内的规划要求、消防规范要求； ②境内结构顾问介入，要求平面草图； ③国内设计院提前介入方案设计 d.扩初阶段施工图阶段（目标不只是赶报建，要各专业配合优化） e.施工图阶段（灌输成本意识给设计院，精细化设计） ?? f.施工配合阶段（变更、签证的合理）（附录1） 3.2事前控制的几个要点 3.2.1设计院的选择（扩初及施工图阶段） ? 合适易管（不一定要大牌，大牌设计院可能不把你的项目放在重要位置） ? 态度重视(什么人？老总？总工？项目经理？老总可以调动更多的人力资源，但本人事务多，没有太多的精力投入；总工，精通业务，但可支配的人力资源少) ? 项目情况（设计院的业务情况，是不是饱满） ? 服务意识（后期服务） ? 市场口碑（同行公司，同类项目的设计） 3.2.2与设计公司合作时的顾虑及如何消除 A、与设计公司合作最担心什么？ 风险——必须用大量的资源对风险进行评估！ 思想的融合——必须发费大量的时间进行沟通！ B、如何消除我们的担心？——抓住一切时机寻求长期的战略合作伙伴！ 建立战略合作伙伴带来的益处：①质量和进度的保证。 ②后期服务的保证。 ③工作范围的进一步衍生。 ④总成本的降低，总效率的提高。 如果合作伙伴变差了怎么办？解决办法，多几个伙伴进行竞争。 3.2.3专业负责人的选择（不只能是挂靠） ? 业绩、经验 ? 市场反馈 ? 三个配合（①图纸修改、②专业协调、③工地现场服务，负责人要参加工地例会） ? 影响力及控制力（领导调动更多人员） 讨论：当选团队和选公司矛盾时，选谁？选团队更重要 3.2.4如何与设计院沟通并灌输工程成本控制的意识 ? 前期主动的沟通 ? 尊重平等的心态 ? 质量标准的换位思考（附录2） ? 同行的交流与竞争 ? 双赢的思路和手段 3.2.5设计周期的合理取值（附录3） ? 设计周期对总成本的影响 ?资金的时间价值 ?市场风险的变化 ? 产品的实际价值 ?? 如何在保证质量、不增加成本的前提下缩短设计周期？ 决策的导向及措施（进度、成本、质量）哪个更重要？ 工序的前置及搭接。 标准化设计的推广。 3.2.6 设计费的合理取值 ? 设计费本身及其对总成本、进度及质量的影响如何？ ? 设计费取多少合适？（比当地的平均水平高一点，比设计院心理预期高一点） ? 设计费如何支付？（1、时间上：设计院做完支付总额70~80%；2、对象上：小部分支付给设计团队人员，对吃大锅饭的设计院有效，设计院里高价但设计人员得到少。） 3.2.7设计合同中设计公司应承担的风险有哪些？ 1、设计错误所导致的损失。 2、设计延误所导致的损失。 3、施工配合不到位所导致的损失。（人员不来扣除