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房地产营销第二章1013 本文由wenwenruyu贡献 ppt文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 第二章 房地产市场营销环境分析 1 2 3 4 5 人口统计环境 经济环境 政策环境 行业管理环境 信息技术环境 学 习 目 标 学习目标： 学习目标： 掌握房地产营销环境的类型； 掌握房地产营销环境的类型； 了解企业为什么要研究这些营销环境及研究各种营销环境 的实际意义。 的实际意义。 关键词： 关键词： 人口环境 经济环境 政策环境 行业管理环境 2.1 人 口 统 计 环 境 2.1.1 人口总量与人口增长对房地产市场的影响 地区人口总量决定了对房地产需求的上限， 地区人口总量决定了对房地产需求的上限，人口增长对 房地产需求有双向的影响。 房地产需求有双向的影响。 人口增长过快，导致恩格尔系数上升， 人口增长过快，导致恩格尔系数上升，住房消费支付能 恩格尔系数上升 力减少，延缓对住房消费的需求。 力减少，延缓对住房消费的需求。 2.1 人 口 统 计 环 境 恩格尔系数(Engel‘s Coefficient)是食品支出总额占 个人消费支出总额的比重。 恩格尔系数越大，家庭或国家就越贫困！ 恩格尔系数越大， 恩格尔系数越小，家庭或国家就越富裕！ 恩格尔系数越小，家庭或国家就越富裕！ 恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康， 30-40%为富裕，低于30%为最富裕。 2.1 人 口 统 计 环 境 2.1.2 人口年龄结构对房地产市场的影响 人口年龄结构是指各个年龄段的人口占总人口的比重。 人口年龄结构是指各个年龄段的人口占总人口的比重。 可分为年轻型、成年型和老年型。 可分为年轻型、成年型和老年型。 2.1 人 口 统 计 环 境 2.1.2 人口年龄结构对房地产市场的影响 购买动机 支付能力 住房面积 房型 2.1 人 口 统 计 环 境 2.1.3 家庭规模与结构对房地产市场的影响 家庭结构及规模是影响和决定住宅规模和结构的直接因素； 家庭结构及规模是影响和决定住宅规模和结构的直接因素； 人口总量不变，家庭规模变小，将增加对住房的需求； 人口总量不变，家庭规模变小，将增加对住房的需求； 传统的家庭观念在改变，多世同堂大家庭减少， 传统的家庭观念在改变，多世同堂大家庭减少，核心家庭成 为主要形式，在套型选择上以两室两厅为主。 为主要形式，在套型选择上以两室两厅为主。 2.1 人 口 统 计 环 境 2.1.4 地理迁移对房地产市场的影响 人口的大量迁出导致该区域对房地产需求的锐减； 人口的大量迁出导致该区域对房地产需求的锐减； 人口的大量迁入则导致该区域对房地产需求的上升。 人口的大量迁入则导致该区域对房地产需求的上升。 2.2 经 济 环 境 2.2.1 经济增长方式对房地产市场的影响 1、经济增长方式的划分 、 粗放型 再生产理论 集约型 生产函数理论 劳动力密集型 资本密集型 技术密集型 2.2 经 济 环 境 2.2.1 经济增长方式对房地产市场的影响 2、经济增长方式对房地产市场供需的影响 、 劳动力密集型 资本密集型、 资本密集型、技术密集型 工业用地 商业用地、 商业用地、住宅用地 2.2 经 济 环 境 2.2.2 产业结构演进对房地产市场的影响 产业结构即第一、第二和第三产业在国民经济中占的比重。 产业结构即第一、第二和第三产业在国民经济中占的比重。 2.2 经 济 环 境 2.2.2 产业结构演进对房地产市场的影响 1.工业化初期 工业化初期——工业用地 工业化初期 工业用地 2.工业化中期 工业化中期——工业用地 工业化中期 工业用地 3.工业化后期 工业化后期——住宅用地、商业用地 住宅用地、 工业化后期 住宅用地 4.后工业化时期 后工业化时期——房地产市场随产业结构调整出现波动 后工业化时期 房地产市场随产业结构调整出现波动 2.2 经 济 环 境 2.2.2 产业结构演进对房地产市场的影响 5、我国产业结构特点与房地产市场特征 、 建国以来~70年代末 年代末——工业化初期 建国以来 年代末 工业化初期 80年代初以来 年代初以来——工业化中期 年代初以来 工业化中期 90年代中期以来 年代中期以来——房地产市场波动的特征越来越受产业 年代中期以来 房地产市场波动的特征越来越受产业 结构演进的影响 2.2 经 济 环 境 2.2.3 城市化进程对房地产市场的影响 城市化是指城市人口数