夷陵地块可行性研究报告..doc

宜昌夷G[2014]46、夷G[2014]47号地块 可行性研究报告 一、地块属性分析 （一）地块区位分析 1、地块四至 夷G[2014]46、夷G[2014]47号地块位于宜昌市夷陵区小溪塔中心区南侧。东临楚天房地产地块，并与城东大道相邻，南临东方大道，西邻水岸综合体项目并与罗家小河接壤，北靠小鸦公路。 2、地块现状及周边环境 （1）地块现状及地貌 项目地块呈不规则梯形，内部目前基本为荒地，地表以杂草和低矮灌木覆盖。地势自东南至西北略呈由高到低的走势，地势落差约为1米。总体来说地势较为平整，易于规划。 （2）交通 目前地块的交通主要由“一纵一横”两条交通干线为主。“一横”为东方大道，为双向6车道城市干线，实行人车分流，设置有绿化带。向西与发展大道链接，可通往西陵区和伍家岗区。“一纵”指城东大道，同样作为城市的交通枢纽，与东方大道一样，路面宽阔。向南可至西陵区，向北可至夷陵老城区（即将改造的小溪塔核心区）。 （3）周边资源及配套 项目地块属于夷陵区的新开发区，目前周边配套比较缺失，基本没有任何的生活、教育、医疗等相关配套设施。但是在项目的西部1公里处为夷陵区的高档生活聚集区，发展大道沿线各种配套设施基本齐全。区域内涵盖了东湖小学、梅子垭小学、东湖高中等教育设施，也有夷陵区政务服务中心、国际会展中心等市政配套等。 项目地块周边最大的资源就是绿色植被资源。区域内拥有运河景观带、白鹭生态保护区、梅子垭水库等大型自然景观资源，非常适宜居住。 （二）地块周边规划及未来发展前景分析 1、区域规划 小溪塔组团拟规划东湖路和夷兴大道周边地区为区级商业核心区，规划将娱乐休闲向滨水绿带集中、商业购物向步行金街集中、政府机关向区府大楼集中、文化科教则向双虹大道集中。连接宜昌中心城区和小溪塔的最为重要的道路作为城市的一条形象路。而梅子垭水库作为城区的备用水源，区内的水域和周边山体，将规划该地域成为宜昌城区唯一大型生态公园。 发展大道功能分区为，综合功能区：罗河路——中兴路区域以居住功能为主，发展大道沿线发展商业服务业，北部发展适量都市型工业，方便片区人口就近就业；商务办公中心区：中兴路——和谐路区域发展大道东侧环绕公园以行政办公为主，西侧围绕广场以金融和商务办公为主，打造总部经济园区；会展商务功能区：和谐路——南端规划路区域以梅子垭会展中心项目开发为契机，带动发展大道南部的商务会议、综合展览、疗养休闲和高档居住等高端项目开发。溪塔中心片区区域规划布局结构为2+4+5结构，即夷兴大道和发展大道两条城市发展主轴，旧城中心服务区、科教文卫配套区、生活新区和产业新区等4个片区，商业中心、行政中心、文化中心、生活服务中心和产业服务中心等5个核心。 2、未来发展前景预测 本案不仅拥有良好植被和自然景观资源，同时未来发展前景非常广阔。主要是体现在宜居性上。作为政府规划的新区，本案所在地块属于生态居住区。而发展大道沿线目前集中了恒大绿洲、清江润城、宏信玫瑰城、山水国际、至上未来城、国宾壹号海涵等高档住宅区，基本已无新增土地供应。而项目所在地四面环山，仅东方大道和城东大道作为联系城市中心的主入口，土地供应量有限，因此在区域发展上该地块的居住价值随着周边住宅市场的去化会逐步提升。 （三）地块发展的机会与风险 1、项目规划条件 编号 出让面积（㎡） 土地用途 出让年限 规划指标要求 容积率 建筑密度 绿地率 夷G[2014]46号 34058.96 商服住宅 商服40年 住宅70年 ≤3.0 ≤25% ≥35% 夷G[2014]47号 38562.96 商服住宅 商服40年 住宅70年 ≤3.0 ≤25% ≥35% 本案由两大地块组成，共计出让面积为72621.92㎡，容积率控制为≤3.0，建筑密度为≤25%。地块呈不规则梯形，南北长度直线为325米左右，北部东西宽约为213米，南部东西宽约为180.61米。 2、机会与风险 随着周边房地产住宅市场的去化以及入住率的提高，市场供应量的逐步减少和生活配套的逐渐成熟，目标地块的开发价值将会逐步提升。 但目前项目周边人气不旺、配套不成熟，以及市区内客户对该区域内尚未形成认知。其开发与发展将会是一个相对较为漫长的过程。 二、投资环境分析 （一）宏观经济环境分析 1、经济环境 2014年第一季度中国国内生产总值（GDP）128213亿元，同比增长7.4%。总体看来，一季度国民经济运行处于合理区间，结构调整、转型升级继续取得新的进展。但同时也要看到，外部环境仍然复杂多变，国内经济仍存在一定的下行压力。 工业生产增速有所回落 一季度，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长8.7%，增幅比上年同期回落0.8个百分点全国规模以上工业企业实现利润7793亿元，同比增长9.4%，其中，主营活动利润7396亿元，增长8.4%