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工程项目投融资课程设计报告 某项目开发投资 分析设计 重庆大学城市科技学院 2010级房地产经营管理（2）班 赵逸 2013年5月 目录 第一章 总论 1 1. 1项目概况 1 1. 2项目可行性研究的依据 1 1. 3主要技术经济指标 1 1. 4本报告主要结论 2 第二章 项目投资与销售收入测算 1 2. 1项目投资估算 1 2. 2 分享成本估算 2 2. 3项目的销售预测 2 第三章 项目的财务分析 4 3.1 项目资金投入与筹措计划。 4 3.2 项目现金流量分析 5 3.3 项目利润分析 6 3.4 项目的财务分析 6 第四章 项目的不确定性分析 7 4.1 盈亏平衡分析 7 4.2 敏感性分析 7 附表 9 附表一：投资与总成本费用估算表 9 附表二：销售收入分期按比例估算表 10 附表三：销售税金及附加估算表 10 附表四：土地增值税估算表 11 附表五：投资计划与资金筹措表 11 附表六：借款还本付息表 12 附表七：全部投资现金流量表 12 附表八：自有资金现金流量表 13 附表九：损益表 13 附表十：项目资金来源于运用表 14 附表十一：项目财务分析指标汇总 14 附表十二：盈亏平衡分析 15 附表十三：敏感性分析 15 总论 1.1项目概况 项目地址：重庆市九沙坪坝去区 项目业主：重庆市XXX股份有限公司 法人代表：赵逸 经营范围：房地产开发，物业管理 目名称:“STAR XIONG” 项 项目规模及内容：某房地产项目为18层高层住宅小区，总占地面积37296平方米，总建筑面积189499平方米，其中高层住宅建筑面积154637平方米，小区商业配套面积17128平方米，地下车库建筑面积17680平米，车位900个。 项目投资及资金结构：本项目开发商自有资金15000万元，全部在期初投入，其余投资资金来源于银行贷款（贷款利息按年利7.05%计算，按月计息，到期一次性还本付息）和销售回收资金。 建设费用估算：土地费用：土地成交价为8051.46万元，前期工程费845.90万元，基础设施建设费1344.68万元，建筑安装工程费1500.77元/平米，建设单位管理费按建安工程费的2%估算，公共配套设施建设费570万元，开发期间其他税费：城市建设配套费按290元/平米征收，人防异地建设费取45元/平米，建筑工程质量安全监督取建安工程费的0.8%，其他税费按取建安工程费的0.1%，不可预见费按前述费用的5%估算。 本项目建设工期2年，2013年5月至2015年4月，土地费用在期初一次性投入，其他建设费用建设期间均匀投入。在销售期2年，2014年5月至2016年4月。住宅售价7000.377元/平米，车库售价8万/个，销售期为2年：前1年销售50%；后1年销售50%。商业物业售价16500.377元/平米，销售期为2年，前1年销售40%，后1年销售60%，销售费用按销售收入的4.5%计列。 试编制项目投资估算表、资金来源与运用表、销售收入及销售税金估算表、全部投资现金流量表和自有资金现金流量表、损益表、还款付息表等财务基本报表、并进行项目敏感性分析（针对项目建安造价和销售价格+10%变化）。 1.2主要技术经济指标（表1-1） 主要的技术经济指标 1-1 指标名称 数值 指标名称 数值 用地面积 37296 m2 总建筑面积 198499 m2 容积率 4.6 其中:住宅 154637 m2 建筑密度 35% 商业配套 17182 m2 车位 900个 总户数 1300户 1.3 本报告主要结论 本项目总投资55407.94万元，开发建设总投资39820.08万元，总成本费用为55407.94万元，全部资金财务内部收益率税前和税后分别为32.16%和23.52%，税前、税后投资利润率分别为35.68%和16.24%。税前、税后资本金内部收益率分别为158.75%和132.63%，其经济效益非常好。 从项目的财务分析来看，项目税前，税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零，内部收益率均大于基准收益率和贷款利率，且每年累计盈余资金大于零，故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目都是可行的。 项目投资与销售收入测算 2.1项目投资估算 该项目总投资由开发成本和开发费用构成，其中开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建安工程费、公共配套费、建设单位管理费、开发期税费以及不可预见费，而开发费用包括管理费用、销售费用和财务费用。相关费用按照国家和重庆市相关指标以及本项目的具体规模特征，进行如下估算，详见表2.1. 投资与总成本费用估算表 序号 项目 金额（万元） 说明 1 开发成本 39820.08 以下六项之和 1.1 土地费用