项目投资决策与财务分析.doc

商业地产开发把关——项目投资决策与财务分析 一、把握商业投资决策的八条宏观考量要素 （流程图：商业地产投资决策的八条考量要素） 1、时机性； （1）行业大环境的发展变化 市场是经济发展到一定阶段的产物，它随着大环境的发展本身也在不段变化。由于经济衰退，或竞争激烈同样产生市场萎缩，而另外则有一些新兴行业处于蓬勃发展之中。 例如家电行业，在90年代中期遍布全国各大中城市的家电城，而现在在大一点城市现该行业已发展到，都是由国美、苏宁、大中等家电连锁巨头的连锁化销售，原先的家电城模式已淘汰出局，因此如果在这些有国美，苏宁等控制的大中城市开家电城，也就很难成功。摊位式这种营销模式在家电行业中，在某些城市已过了那个时机，不再有生存空间。 时机性还表现在切入点，即使进入该行业时，此市场属于整合、变动期或突发事件、火灾、拆迁导致的契机，从而切入进入。例如，音像市场。在以前全国各地有几千家音像城，随着打击盗版的深入，音像市场全都关闭了。如果再开音像市场，则与国家要求的发展趋势不符，很难开下去。 （2）市场的外在形式应符合经济发展水平 市场的外在形式也是重要的方面，从最初的低端的大棚式，或占道经营的临街式，以及集贸大厦服装市场。许多人都知道在市场可以砍价，而且批发的便宜。而在大城市或经济发展高一点的城市，一般都去百货商场或专卖店，很少去市场，随着经济发展，人们会逐渐去专卖店，百货商场“认牌子”，品牌服装逐渐取代散牌而发展起来。 GDP指数是一个衡量的标准，在人均收入过2500元/月的城市，市场（日常用品领域）的就在位于商场，专卖超市，例如北京市区的很多服装市场生意现反而不如昌平，大兴，通县等郊区县，这就是郊区的人均收入低，适合市场模式的生存，市内则商场较好一些。在经济发展达到人均5000美元以上的地区，购物中心则是流行的商业开发模式。在目前国内的一线城市，商业地产的开发机会多数已发展到开发商厦、shoping mall的阶段。 在市场领域中，最可怕的就是在选择进入时的时机性不对或选择行业的行业发展进入尾期，它将无可抵挡的，不可挽回的失败，投资也往往南辕北辙，远比因地段，价格等失误造成的损失可怕多了。 2、地段性； 这里所说的地段，是指消费者心理潜意识中认同的地段，任何一个商业地段，它都具有消费者自然心理认识的某种特质，这种认知是历史形成的，或在很强的广告力量灌输下形成的。如在北京一提到木樨园，人们印象就是卖服装的，一提中关村，就是卖电脑的，一提莱太，就是卖花卉的，这些在消费者心中的认识，对地段的感知是潜移默化长期形成的。 传统意义上的好地段指： 商业物业处在中心或临近城市的中心商业区； 处在商业发展潜力的地段，或是临近交通枢纽（火车站，长途汽车站等）； 十字路口等人流汇聚之地。 地段的选定，一定要顺应消费者或商户的这种思维定势下决定，否则，仅凭借自身能力很难扭转，包括一些大公司，如在一些没有思维定式商圈意识的地方开建××市场（服装，鞋等）单凭广告等力量是很难扭转。例如曾在北京十里河路开南方鞋城。 （1）选址避免盲点 在地段中需要特别指出的一点是盲点，在住宅中，毗邻的住宅其在同质的情况下，物业价值相差不大，如一片住宅区中，甲楼与乙楼相隔50米，甲楼售1万元/M2，乙楼（同质）不会售5000元/M2，而在商业地产中，在市场领域中，就会出现这种情况，甲楼、乙楼、丙楼等在一个区域中，甲楼100%出租，出租价10元/M2/天，乙楼会出现7元/M2/天，而丙楼会完全空置，无人问津，其商业价值为零，（实际其地产价值仍存在），出现类似眼睛中的“盲点”这堪称盲点现象，这种现象在其小而集中连片的大市场群中会出现。例如：在石家庄新华集贸市场群中，有幢以前已定位做了好几次都招商失败的大楼。 在选址时，尤其要考虑规避“盲点”。“盲点”一般在一个大的商业圈中，不会在正中央，而是在大商圈的偏离中心圈一点。它一般在组合群或集合群中，如果人们的思维定势是服装，鞋，电器等什么都有，如石家庄的新华，成都荷花池市场群，那么在做细分时注意相邻性和盲点，尤其是大市场群中就容易出盲点，在盲点中切不可贪便宜。 （2）充分认识地段意识的重要性 在思维定势的地段区域中，其人们意识的地段的重要性要比传统意义的十字路口等要重要，在集中性商业（市场中）由于综合因素的作用，这比单纯意义的地段要重要的多。思维定势形成的原因有历史积累，如北京的西单、王府井、南京夫子庙等，也有广告作用催化出的，如北京女人街等，也有其它原因造成的，如新疆的华凌市场最初在空地上建造，依靠公共汽车庞大的中转换车作用，另外依靠吸引人气的“花鸟鱼市”汇集人流。 3、布局性； 在完善硬件设施中，布局尤为重要，一个畅通的设计，切合实际的布局会使一个市场，迅速火爆，反之，很多类似迷宫的设计，适得其反。住宅的户型在商业房地产中就是商业的布局，其