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2009年深圳房地产市场分析报告 　　 　　2009年，深圳房地产市场经历了较大幅度的波动，房地产市场从“价量齐升”逐渐转向“价升量跌”，特别是2009年底成交量连续三个月下滑，而成交均价仍快速攀升。在市场观望情绪逐渐积累、政府出台一系列调控政策的情况下，我们认为短期内深圳房地产市场或将面临一次调整。 　　1. 综合中国不动产研究中心开展的网络调查结果，我们认为，受库存量逐渐短缺的影响，下一阶段，深圳房地产市场供求矛盾继续突出。 　　特别是政策调整的力度并不大，对市场影响有限。因此，尽管成交量有所萎缩，但价格仍将进一步上扬，但缺少足够成交量的支撑，2010年深圳商品房价格将会稳中有升，市场以平稳为主，局部区域、个别项目也将出现回调的可能，但调整的幅度较小，持续时间较短。 　　2. 通过调查我们发现，尽管2009年底处于赶搭优惠政策末班车的原因，部分刚性需求提前释放，但消费者观望情绪依旧较浓。调查显示，仍有65%的消费者选择持币观望。观望情绪对房价的快速飙升带来了一定的抑制作用，同样对下一阶段成交量带来影响。 　　3. 调查结果显示，自住型购买目前是深圳房地产市场购买的主力，投资性购买和改善性购买仍占到少数。而受到房价飙升的影响，小户型受到更多消费者的青睐，大户型和超大户型的关注程度有所降低。 　　4.在区域方面，南山区和福田区仍然是消费者重点关注的区域，同时，罗湖区、龙岗区等其他区域也逐渐受到追捧。2009年深圳市土地大多放量于宝安区和龙岗区，而关内的土地供应量远远不及关外。由此可见，随着交通设施的进一步建成和公共基础设施的相对完善，我们认为，宝安区和龙岗区将会在较长一段时间里成为热点区域。 　　前言 　　2009年深圳房地产市场经历了起起落落，从年初的“价量齐跌”到年中的“价量齐升”再到年末的“价升量跌”，市场再次进入繁荣期。到2009年12月，深圳新建商品住宅市场成交套数达到了69737套，全年市场经历了快速的“去库存化”过程，可售房屋套数由2009年1月的62926套迅速下跌至2009年12月的34931套，降幅接近50%。在成交量快速放大的同时，成交价格也是快速飙升，2009年12月深圳新建商品住宅成交均价已高达22304元/平米，相较于1月的10878元/平米，全年涨幅达105.04%之多，这也是近几年房地产市场较为罕见的涨幅。特别是受购房优惠政策取消的影响，10月至12月成交均价更是连连攀升，不断刷新房价的最高纪录。 　　然而，目前深圳购房消费者观望情绪逐渐累积，价升量跌也持续了一段时间，单边上扬的房价逐渐缺少成交量的支撑能够维持多久?出于稳定市场的考虑，政府于2009年底出台了一系列调控政策，旨在遏制房地产投机行为，进一步稳定市场运行，调控政策能够对后市起到多大的影响?市场是否会进入新一轮的调整期呢? 　　为了回答以上问题，中国不动产研究中心完成了《2009年深圳房地产市场分析报告》。为了保证研究的可信性，本报告数据来源均出自权威部门(如国家统计局、深圳市规划和国土资源委员会网站等权威部门)及中国不动产研究中心数据库，同时，为了增强权威性和科学性，我们借助搜狐焦点网的媒体平台，对有潜在购房意愿的网民进行点对点精准网络调查，参与此次调查的抽样有效人数为2836人。网络调查受访者基本情况见下图1至图5。 　　 　　 　　 　　 　　 　　从网络调查受访者的基本情况可以看出，被调查者的性别比例为男：女=39：61。在年龄结构方面，受访者年龄主要集中在20-40岁之间，属于购买意愿和支付能力较强的年龄阶段。如图3所示，55%的被调查者年收入在10万元以下，10-30万的有31%，30-50万和50万以上的分别有9%和4%，较能代表不同收入状况的消费者群体。更有价值的是，没有房产的被调查者占63%，拥有一套房的占23%，两套及以上的为8%，较良好的表现了自住型消费者、改善型消费者和投资性消费者三个不同的购房消费者群体比例。受访者可承受房屋总价方面，55%的消费者选择60万元以下，30%的受访者可承受60-120万总价的房屋，而可接受120万以上房屋的只占15%，该数据分布也与受访者年收入较为吻合。基于以上的分析，被调查者在性别、年龄、年收入、拥有房产状况等方面分布比较符合深圳市购房人群的真实比例，所收集到的数据比较具有参考价值。 　　一、一级市场综述 　　(一)量的分析 　　在土地宗数方面，2009年1～12月，深圳市国土局共推出57块，比去年同期减少15块。其中，住宅用地为6块，综合用地(含住宅)2块，与去年基本持平。商业用地8块，比去年同期减少6块，工业用地推出了25宗，较08年少推出20宗地块。 　　在推出地块的面积方面，受去年年末至今年年初深圳房地产市场调整的影响，加之深圳可推地块的极度稀缺性，1～12