房地产“资本时代”把脉,行需“望闻问切”谨慎入主.docVIP

房地产“资本时代”把脉,行需“望闻问切”谨慎入主 [ 摘要 ] 房产行业经历过一轮洗礼之后，已经逐渐趋于平缓，虽然其作为基础行业仍然受到国家监管政策的重点调控，但是其利润率仍然较高，所以即使在资金和土地两道闸门被国家紧紧限制之后，外行企业利用这个契机，携带大量资金气势汹汹地进入这个陌生的行业，但是任何战略发展和品牌延伸都要具有谨慎的心态不断在实践中学习，那么外行进入房产企业应该怎么做才能获得成功呢？笔者试图用中医理论去解答这个问题。 虽然房产行业从今年以来已经逐渐趋缓，但是总体来说，专家仍然认为房产行业具有很好的发展力，同时随着房产泡沫论的声音逐渐变小以及国家政策调控的逐渐成熟，在这个行业仍然具有高额甚至超额利润的条件下，众多外行企业也纷纷携带着资金气势汹汹地进入房产行业。 近日，美的集团预备收购顺德的一个大型房地产项目，而IT巨头联想控股则在更早的时间就积极在拿地，以扩大房地产业务，前段时间华为也有意接受三九集团房地产业务的传闻，另外，深圳赛格、惠州TCL和创维等手中也都握有为数不少的待开发用地，并且部分项目已经陆续启动，此外中国东方航空、中谷粮油、广东万家乐等都在今年开始涉足房地产业。 但是房产行业是一个特殊而复杂的行业，同时受国家政策的影响非常大，在前段时间的纷纷扰扰下，恐怕连业内人士都无法真正看明白市场形势，而今年虽然形势逐渐明朗，但是外行进入就真的万无一失了吗？笔者从自身的行业经验出发，认为外行进入房产行业还应该谨慎把脉，作好“望闻问切”四道功。 1、 望：看行业形势，适应地产特点 房产行业从去年开始陡然火热起来，今年形势逐渐趋缓，但是房价对于大部分普通购房者来说仍然飘高，房产的“虚火”并没有完全冷却，在房产泡沫的持续的争论中，众多企业却看清了一个事实，那就是房产行业的利润率高，作为去年十大暴利行业之首，自然有众多有钱有闲的企业愿意往这个钱眼里扎。 房产市场在持续高温后终于逐渐冷却，但是作为基础行业，它只表现出大起，不至于大落，因此专家认为，房产市场总体趋势利好，目前行业热钱流入也适应经济原理，但是房产行业有自己的特点，尤其突出的是地区发展差异性和政府的主导性，前者是由房产作为不动产，即不可移动性决定的，而后者是由房产行业的源头——土地（一级土地）供应和开发规模由政府控制而决定的，所以外行即使能够预计房产行业的发展方向，做出非常完美的现金流量表，得出盈利模式方案，但是“隔行如隔山”，要真正钻进房产市场并不是一件容易的事情。 外行入主房产行业往往采取三种方式：收购无力开发的中小房企名下的土地；注入资金盘活项目和与强势品派企业联手开发。后两种模式从一定程度上规避了人才及专业能力问题，但是如果入主方对房产行业一无所知也不可能成功合作，而第一种方式不但台高了拿地成本，其后期的运作也将面临众多困难。 一个电器企业涉及的面也许只在于一些上下游的产业链节点中，但是房地产项目，特别是大项目却涉及到环境、生态、城市规划、工程施工建设、社会公共空间、人际交往、园林设计、产业结构、公建配套、市政建设等等诸多方面，即使是一家再大型的企业也无法独立完成，因此房产企业很注重整体资源，而这对一个外行来说是最稀缺的。 进入房地产市场的外行企业往往都是大型企业，其在某个或多个城市都拥有自己的生产或营销基地，因此对于其进入当地房产市场提供了一定的便利，但是这些企业对城市的理解也仅仅限于普通公众的程度，因此要真正把握市场还是具备一定难度。而对于异地开发来说，即使是专业房企也很难在短时间内成功，毫无疑问，外行将面临更大的问题，专业团队的建设将成为外行的最大瓶颈。 另外，房产行业是一个同政府有着密切关系的行业，应该说，外行的入主使其规避了拿地问题，但是房产行业的任何一个环节都离不开政府，虽然对于入主企业来说，他们也许本身的政府公关就做得非常优秀，所以具有一定优势，但是房产行业所面临的审批及打通环节涉及到规划、建设、园林、环抱、财政等众多职能部门，没有多年的专业政府公关是不可能有如此全面的政府关系网络的，因此政府主导性也将成为外行入主地产行业的一个巨大威胁，《行政许可法》目前虽已正式实施，但是也将有一个政策过渡和真空期，另外即使审批环节进行了一定压缩，房产开发审批也仍然是一个较为烦琐的问题，而由此带来的建设、销售以及资金回笼的问题更是不得不深入考虑。 2、 闻：听监管政策，积极应对调整 从2003年国家针对房产行业的热潮而实施了121号文件以来，该行业的政策监管就始终成为悬在开发商头上的一把剑。因为房产行业是国家的基础行业，自然应该成为监管的重点对象，而其发展也和政府政策紧密挂钩，虽然国家的监管手段已经日趋成熟，在打压后又以“房地产行业仍然是国民经济的重要支柱产业”进行安抚，但是这一张一弛的政策显然没有让开发商轻松下来。 进入2004年以来，尤其是中央开始实施