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鄂尔多斯市房地产市场变化研究康雪雁（人民银行鄂尔多斯市中心支行东胜017000）内容摘要：鄂尔多斯市近几年来经济迅猛发展，城市经济实力及增长速度连续几年居自治区前列，有力支持了房地产市场健康快速发展。依托富集的资源基础，人民生活水平得到快速提升，同时也孕育了大量财富人群，将是房地产市场持续快速发展的可靠保证。但目前在鄂尔多斯市房地产市场高速发展中凸显出高房价、高房租等问题需要关注及长期研究。关健词：房地产市场研究一、鄂尔多斯市房地产市场购成鄂尔多斯市房地产市场划分为三大板块：老城区板块（区域成熟和土地稀缺使得老城区是目前市场价值最高区，但发展空间受限，未来供应量小。客户特征：基本都是东胜市区的，还有部分拆迁户。未来趋势：目前以综合项目为主，未来供应较少）、铁西板块（铁西是东胜区政府所在地，铁西新区是东胜区新盘开发的主要阵地，区域价值凸显，住宅售价已接近老城区板块，铁西后续发展空间较大）及康巴什板块（康巴什定位于政治、经济、文化中心，城市面貌较新）。市场整体以小高层为主，老城区和铁西以高层、小高层为主，康巴什以多层、小高层为主；市场两居主流面积为110平米，三居主流面积为130~160平方米，别墅主流面积180~400平方米；项目定位不同，导致吸引的客户群体明显分化。二、鄂尔多斯市房地产市场基本情况（一）投资情况“：十一五”以来，固定资产投资作为拉动鄂尔多斯市经济发展的重要动力稳步快速增长，其中房地产投资更是飞速发展，成为全市固定资产投资中增长速度最快的龙头之一，呈现出高速增长态势（见图1）。2006~2010年，房地产投资分别占固定资产投资的6.58%、9.58%、13.86%、14.04%、14.78%，虽然房地产在严厉的调控之下，房地产开发投资却一直保持着较高增速，远高于固定资产投资增速。这其中，不乏有国家加大打击囤地、捂房惜售，从而促使房地产开发企业加大开发力度的因素，也是支撑房地产开发投资保持较高增速的一个重要原因。在全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我市房地产业蓬勃兴起，房地产业已经成为我市发展最快的产业之一，对国民经济的贡献日益提高（见图2）。图2GDP与房地产业增加值趋势（单位：亿元）2006～2010年，鄂尔多斯市房地产业增加值分别占GDP的2.2%、3.1%、1.9%、3.5%、3.1%。以上数据表明，房地产业对GDP的贡献不断增长，平均增长速度46.33%，高于GDP增长速度34.82%。此外，在对GDP贡献率方面，除2008年因受经济危机影响，房地产投资商暂缓开发和消费者持币观望，致使房地产业贡献率有所下滑外，其余均处于向上趋势当中。房地产投资中住宅投资比例逐年减少，非住宅投资比例不断加大，到2010年，住宅投资比例为56.53%，比2008年的70.26%低了13.73个百分点，用于商业、办公、金图1固定资产投资与房地产投资趋势（单位：亿元）41■FINANCIALRESEARCH金融广角改革发展融类房地产投资2010年近占半壁江山（见图3）。随着房地产市场的日益火爆，销售价格一路走高，即使考虑建设材料、费率等成本上涨因素，销售价格与成本价格仍不断拉大，房地产开发成本利润率从2006年的71.7%上升到2010年的118.5%。而作为全市经济社会的中心东胜区，房屋销售价格更是要比全市均价高600～800元，2010年东胜区最高售价甚至达到8000元/平方米左右，房地产价格持续攀升。（四）土地开发与购置情况2006年开始，全市用于房地产的土地购置、开发面积不断增加，2008年度达到最大，分别为369.5万平方米和381.9万平方米。2010年比2008年下降了7.56%和63.89%。2007年，用于房地产开发的土地面积增长最快，比2006年增长了2.7倍。总体而言，历年土地购置面积大于开发面积，2006~2009年，土地共购置面积1422.2万平方米，用于开发981.45万平方米（包括2006年前购置土地）。G00X?0X001?0100?00X006￠X00t￠X008￠X000￠X010￠图3房地产投资趋势图（单位：亿元）（二）竣工面积、销售面积、新开工面积情况14001200100080060040020002006￠200t￠2008￠2009￠2010￠图4房地产竣工面积、销售面积、新开工面积（单位：万平方米）从房屋竣工、销售、新开工面积情况来看，历年销售面积均大于当年竣工面积，而我市房地产销售以期房为主，销售面积主要为当年新开工面积，说明购买需求要大于房地产供给能力，这又导致房地产行情看好，新开工面积不断加大。此外，房地产竣工、销售、新开工面积结构中，虽然仍以住宅为主，但非住宅比例不断增加，说明我市房地产开发投资结构已从单一住宅开发转为办公、商用等多样化开发，这有利于房地产业的健康发