土地分等定级与估价.docVIP

土地分等定级与估价 1、土地的定义：土地是指地球表面陆地和水面的总称，同时土地还是一个空间的概念，它是由气候、地貌、土壤、水文、岩石、植被等构成的自然历史综合体，并包含人类活动的成果。人类活动成果是指投入土地的物化劳动和活劳动与土地结为一体，不可分离的部分。2、土地的自然特性：不可替代性、面积的有限性、位置的固定性、质量的差异性、永续利用的相对性。经济特性：经济供给的稀缺性、用途的多样性、用途变更的困难性、增值性、报酬递减的可能行、产权特性、不动产特性、利用后果的社会性。3、土地分等定级的目的是全面掌握土地质量及利用状况，为科学管理和合理利用土地服务，所以它是以土地质量状况为具体工作对象的。4、土地估价：估价人员根据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和日然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态、某一时点的价格的过程。5、土地估价的原则：预期收益、替代、最有效利用、供需、报酬递增递减、贡献、变动、竞争和超额利润、协调、合法。6、土地分等定级：在特定目的下，对土地的自然属性和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程，是以获得土地质量状况为目的的一项地籍管理工作。7、农用地等别是依据构成土地质量稳定的自然条件和经济条件，在全国范围内进行的农用地质量综合评定，农用地等别划分，侧重于反应因农用地潜在的或理论的区域自然质量平均利用水平和平均效益的不同而造成的农用地生产力水平差异，分等结果要求在全国范围内具有可比性。依据国家农用地分等教程有关农用地分等的技术规定，农用地的等别划分，包括自然等、利用等和经济等。农用地的分等对象时县级行政区内现有农用地和宜农未利用地，暂不包括自然保护区和土地利用总体规划中划定的林地、牧草地及其它农用地。8、农用地分等的原则：综合分析、分层挖制、主导因素、土地收益差异、定量分析与定性分析相结合、跟踪检验。9、标准耕作制度：在当前的社会经济、生产条件和技术水平下，有利于生产或最大限度发挥当前土地生产潜力、未来能有较大发展前景、不造成生态破坏、能够满足社会需求、并已为或将为当地普遍采纳的农作方式。确定的原则：尽可能发挥土地产能的原则、代表性与简单性、相对稳定性、传统与现代统筹兼顾、用养结合可持续发展。10、光温气候生产潜力指数：作物的光温生产力假设在土壤没有任何限制、管理水平最佳、养分和水分充足满足生产要求情况下的农作物生产能力，实际上是计算理想状态下的某作物的最大光合产量。11、产量比系数：用于刻画相同的光温水土资源条件下，不同作物产量之间的当量关系。在相同的生长季节内播种生长的作物，其产量比系数可以直接采用作物单产比较来计算得到，即分等教程中，指定作物产量比系数=基准作物单产/指定作物单产式中基准作物和指定作物的单产是指各省市二级区内最大单产。12、修订指定作物的土地利用系数等值区确定的满足条件：以指定作物土地经济系数基本一致为原则，参考其他自然、经济条件的差异，对初步划分的等值区进行边界订正。订正后的等值区要满足：等值区个样点土地经济系数在（x+-2s）之间，（x表示平均值，s表示方差）；等值区间土地经济系数平均值有一定差异；等值区边界两边的土地经济系数值具有突变特征。13、农用地定级的方法：因素法、修正法、样地法。因素法：各因素综合评判法，通过系统的、综合的分析各类因素和因子对农用地质量的作用强度，推断农用地在定级区域空间分布上的优劣差异，进而划分出农用土地级别。14、定级单元划分依据：内部相对均一，单元之间有差异。定级单元划分目的：客观反映土地质量的空间差异性，定级单元是土地定级中取样和获得数据的单位。15、因素法定级的技术流程：对定级区内自然条件和土地利用等进行宏观分析，确定定级将针对的参评作物，并根据参评作物生态习性及土地投入-产出效益的影响因素，选择确定的农用地定级参评因素因子及其权重体系；根据定级参评因素因子的空间分布状况，划分定级单元，进行定级参评因素因子指标值的调查，分析与计算；制定定级参评因素因子指标值，影响作用分值分级标准，并进行各定级单元参评因素因子影响作用分值计算；定级单元土地级别的初步划分、验证和最终确定。定级因素因子分值的计算：点状、面状、线状影响。16、农用地估价的目的：在农用地定级的基础上，对全市县范围内的耕地和园地按农业用途评价其基准地价，建立农用地基准地价修正体系，显化农用地价值，为农用地使用权有偿使用和流转以及规范化管理提供科学的基础数据。意义：为确定农用地转包费、转让费、租赁费提供依据；为确立合理的土地征用补偿费提供参考依据。原则：预期收益、替代、供需、报酬递增递减、贡献、变