房地产迷局中的四方博弈.docVIP

房地产迷局中的四方博弈 经过几年的疯狂后，房地产市场逐渐呈现出拉锯战的态势。之所以说疯狂，是因为前几年房价上涨速度已经到了不可思议的地步；之所以说是拉锯战，是因为目前房地产价格已经到了一个临界点，在这一点上，开发商、需求者、地方政府和中央政府，本着各自不同的立场，努力影响着这场博弈的结果。 　　　一场热闹分呈的斗争 　　　房地产市场进入了几方博弈的僵持均衡阶段，但僵持不代表不热闹，恰恰相反，房地产市场热闹场面层出不穷。 　　　先是作为房价被动接受者的购房者主动起来了，任你房地产商千变万化，我自岿然不动，就是不出钱。从疯狂追逐房价、希望能够赶在房价上涨之前把房子搞定的购房者似乎在一夜之间，就换了一个面孔。反观房地产商，则似乎在刹那间慌了手脚，一部分人在年初放出一些悲观的预言，似乎可以印证这种悲观的情绪已经深入到房地产商内心。于是乎，买房送车、买房打折、买房送物业费之类的诱人手段纷纷出台，让人感觉眼花缭乱。在证明这些手段效果不佳之后，面临严重资金困难的房地产商面临着内忧外患，于是便有一部分大佬出来，让大家学习那一只因为地震而出名的“猪坚强”，号召大家挺住。面对这种情况，地方政府有点坐不住了，一些地方政策可是对中央的调控政策实行“灵活处理”，试图维持住房地产持续增长的局面。毕竟，房地产的高涨为地方财政创造了很大的贡献。而后粉墨登场的是房地产投资者，或者将其俗称为炒房者，他们一出场就哭哭啼啼的，最近有人干脆采取了断供的措施，这部分人接下来将会如何，还有待观察。 　　　房地产在短短的时间内所表现出的这种翻天覆地的变化，让所有与之相关的各方都陷入了一种迷茫的境地。房地产市场，或者说房地产价格究竟会走向什么方向，都是大家没有把握的事情。但是所有参与者都非常明白，自己现在的立场会对这一走向产生重要的影响，于是都各不让步。购房者坚持不买的原则，房地产商坚持不降价至少名义价格不能降的原则，而炒房者虽然好像被套牢而无所作为，但是他们的行动如断供本身就是在向社会传达某种信息，或者说是一种示威。 　　　在这种情况下，中央政府的态度就颇为引人关注。事实上，在目前这种情况下，如何妥善处理房地产市场的问题，是一个骑虎难下、进退维谷的难题。大家都知道，如果房地产市场价格突然下跌，那么带给一个国家的将会是一场金融危机，进而发展为经济危机，目前美国的次贷危机就是一个典型的例子。但是，如果让房地产价格继续上涨，那么必然会累积更多的泡沫，那么在未来就会引发更大的危机。正是这种难进难退的困境，增加了大家的疑惑，也让参与者都做出有利于自己的判断，进而增强了大家“斗争”的勇气。 　　　探究造成今天局面的原因，关键在于购房者从积极购买到持币观望的态度转变。而造成这种态度转变的原因，有人将之归结为政府相关政策的出台，让购房者产生了观望情绪，但是事情有这么简单吗？事实上，我认为真实的原因实际上要复杂得多，要弄清楚这一问题，需要抽丝剥茧，慢慢将其理清。 　　　一条“非常规”的发展道路 　　　房地产是作为拉动我国经济发展的支柱产业而出现的。其实，目前以商业性的房地产开发作为房地产市场主流的状况是与我国政府早期的规划不符的，当时的政策准备以经济适用房等政策性住房作为解决居民居住的主要手段。然而，房地产市场一放开，便一下子火暴起来，各级政府的财政收入迅速增加，特别是地方政府从中受益尤多（既包括财政收入，特别是出卖土地所得的收入，又包括GDP数字这一核心政绩指标），这就导致地方政府没有动力改变当时的发展格局，在有形无形之中，成为推动房地产价格上涨的主要角色之一。房地产开发商则大发其财，这一点不用多说。而购房者则逐步演变成两类：一类是利用好当时的形势，努力从其中谋取利益，这一类人就是现在的房地产投资者；一类是或者当时无力购买或者不接受当时价格而拒绝购买的潜在购房者（当然，还有很多人就是已经购买了房子，但仅仅限于自己居住的人，这部分人现在基本处于无关者地位）。 　　　事实上，房地产的高速增长对拉动经济起了很大作用——至少在拉动GDP数字方面居功甚伟。但是，依靠房地产市场拉动经济，是一种风险很大的行为。房地产本身是一种特殊的商品：一方面它是一种普通的商品，可以参与在市场依照供求状况进行买卖；另一方面，房地产特别是住房本身具备满足人类基本需要的功能，具备重要的“非经济意义”，需要政府的干预来满足人们的需要，特别是在我们国家，这一点表现得尤其强烈。综观世界各国，即使号称市场经济最发达的美国，对房地产市场还是有一定程度的政府干预，而在欧洲很多国家，房地产市场则处处有政府干预的痕迹。而发达的房地产市场，是一个完善的体系，能够满足社会各阶层不同的需要，保证大家“居者有其所”。而我国的房地产市场“发展”，则在更大程度上体现为房价持续上涨直至天文数字。 　　　我国房地产发展的这一模式造成了严重的后果。在实践中