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物业管理有限公司 工程维养部工作手册 HJZY-QR/GW- 第 2 版 批准： 审核： 编制： 发布 物业管理有限公司 工程维养部 维养部工作手册 HJZY/QR/GW- 文件名称 目 录 共 页 第 1 页 序号 标题 文件编码 页码 1.0 维养部管理职能及内部管理 HJZY/QR/GW- 2 2.0 施工管理 HJZY/QR/GW 20 3.0 房屋维修管理 HJZY/QR/GW 23 4.0 供配电设备（设施）管理 HJZY/QR/GW 51 5.0 给排水设备（设施）管理 HJZY/QR/GW 57 6.0 柴油发电机管理 HJZY/QR/GW 65 7.0 中央空调管理 HJZY/QR/GW 70 8.0 电梯管理 HJZY/QR/GW 72 9.0 锅炉房（开水房、浴室）管理 HJZY/QR/GW 79 10.0 多媒体管理 HJZY/QR/GW 88 11.0 维养部人员工作督导标准 HJZY/QR/GW 90 物业管理有限公司 工程维养部 维养部工作手册 HJZY/QR/GW- 文件名称 维养部管理职能及内部管理 共 页 第2 页 1.0维养部管理职能及内部管理 1.1维养部管理职能 维养部是保证所管辖项目正常运行的专业技能部门，负责对所在范围内设施设备管理，包括：物业项目工程前期介入、物业接管验收、配合相关部门做好物业整改、施工管理、房屋维修管理、设施设备管理等。 1.2维养部工作应达到的指标 1.2.1按照国家建设部建住房物[2000]008号《关于修订全国物业管理示范住宅小区（物业区域内、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》及《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》和公司“创建物业管理优秀项目规划”实施对维养部管理工作进行自查自改工作。并确保公司在履行物业管理合同中，本部门工作符合标准要求。 1.2.2征求客户意见时，对本部门工作评议满意率85%。 1.2.3本部门管理人员持证上岗率90%。 1.2.4本部门员工岗前培训率达100%。 1.2.5本部门特殊工种员工持证上岗率100%。 1.2.6房屋完好率95%。 1.2.7设施设备有效运行率90%。 1.2.8维修预约及时率95%。 1.2.9维修合格率95%。 1.2.10公共照明完好率90%。 1.2.11对涉及本部门的物业使用人投诉处理及时率达到100%。 以上应达到的工作指标及在日常工作确认的其他各项指标，由部门负责人组织相关责任人进行月度、季度、年度统计，并将统计情况记录在《指标完成情况统计表》内，并按要求进行评价，对未能完成规定指标的情况，要及时采取纠正预防措施，以体现指标的可测量性、可操作性、可实现性和持续改进。 1.3工作中的三项准则、九项纪律 1.3.1三项准则： 1.3.1.1树立良好的报务意识，维护公司形象。 1.3.1.2忠心耿耿，做市场经济的主人翁，从我做起，竭尽全力推进全员行为规范化管理。 1.3.1.3厉行节约，科学管理，降低成本。 1.3.2九项纪律： 服从指挥，团结协作；秉公办事，不徇私情；不准接受被服务人员的礼物；当实干家，不当评论家；工作雷厉风行，不准拖拖拉拉；上班期间，不准干私事；不准外出就餐；班前、班中不准喝酒；严于律己，不准搞特殊化。 1.4工程维养部代号 1.4.1岗位代号 1.4.1.1部门经理：某经理和部门主管 1.4.1.2其它：待定 1.5物业设备管理要求 1.5.1确保能源的供给及有效地控制能耗 应保证水、电、柴油的正常供应。因此，一般要求在物业管理区域要有双电源供电。生活水泵要有备用泵。用油的 要有两周以上的储备量，能源的消耗应每月详细、如实的记录在《节能降耗统计表》内，并定期做出统计分析。 1.5.1.1对能耗要严格控制，要明确水景观、公区照明等设施的启止时间，教育员工树立节能就是增加纯利的思想。要尽量选用节能设备和采取节能措施。要加强能耗的观测和统计。 1.5.2对设备进行选择和评估 维养部在选择设备时要综合考虑性能优良、技术指标先进、价格合适、利用率高、适应性强和运行费用省等多方面因素，并形成《维养部鉴定与评估意见书》。 1.5.3建立制度 1.5.3.1建立设备的分类、验收、登记、建档、保管、封存、搬移、调拨、事故处理、报废等一整套台账和技术资料及审批制度。 1.5.3.2在建立《设备设施台账》的同时，需在设备上设置《设备设施卡》或喷刷相应的编号，以便账、卡、物相对应。进行设备登记，建立“设备档案”，应包括： 设备出厂合格证及检验单。 产品说明书。 设备安装施工图纸。 设备安装质量检验单及试车记录。 设备的事故报告及事故修理记录。 设备的保养维修内容记录。 设备检查