物业管理与费的定价.docVIP

谈物业管理费的定价?????????? ——陆家嘴物业课题组/原载于《现代物业》2003年11期总第17期???? 摘 要???? 本文从物业管理费定价现状入手，对物业管理费现行定价方式与物业管理的健康发展关系进行了分析，认为现行定价方式不仅阻碍了市场经济的发展和物业管理市场的健康发展，同时也损害了广大业主的利益。商品房目前实行的分级定价制度既增加了政府部门的工作难度，又无法真实地反映市场变化。本文针对以上问题，对公有住房、售后公房和商品房的前期物业管理期间及正常物业管理期间分别制定了相应定价策略，以明确政府、业主、开发商和物业公司在物业定价中各自的权利和义务，规范市场运作。?????? 一、物业管理费定价现状??????为规范上海市物业管理费定价标准，上海市物价局、房地资源局曾相继颁发了《关于公有住宅售后管理服务费收取标准的通知》（沪房地物（1995）522号）、《关于调整公有住宅售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知》（沪价房（1996）第219号）、关于印发《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》的通知（沪价房（1996）116号）、《关于做好一九九八年度调整普通内销商品住宅物业管理服务收费基准价及浮动幅度的通知》（沪价房（1997）第342号）、和《上海市居住物业管理条例》等一系列相关的物业管理服务收费政策法规和行政规章，对本市公有住房的租金、售后公房、商品住宅的物业管理费收取行为予以规范。概括起来，根据不同的物业类型现行物业管理费的定价可分为以下几种类型:??????1、售后公房采取政府定价???? 目前售后公房实行政府指令价，物业管理费按多层住宅每户每月4.5-7.5元;高层住宅每户每月5-10元收取，另行再分别按照每户每月收取保安服务费3-6元和保洁服务费3-6元。住宅小区中的非居住房屋协商定价。???? 2、商品住宅采取政府指导价???? 根据《上海市居住物业管理条例》的规定，商品住宅物业管理收费项目划分为管理费、房屋设备运行费、保洁费、保安费和维修费。除房屋设备运行费每月每平方米按0.55元收取，维修费按实际计算分摊以外，其它三项收费由各区、县物价部门会同房地产管理部门规定基准价和浮动幅度，前期物业管理只能在规定的基准价之内，并报物价部门审批;已成立业委会的物业收费标准应经过业主委员会同意，并向物价部门备案。??????3、办公楼、原属外销居住物业试行市场协议价???? 办公楼、商铺、酒店式公寓和原外销居住物业的物业管理费定价完全依据市场经济规律运作，由市场来调节物业管理费的价格，行业主管部门只对物业管理服务的质量进行指导和监督。???? 二、现今物业管理费定价方式存在的问题??????1、不利于市场经济的发展随着改革开放的不断深入，计划经济已逐步向市场经济过渡，国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，即通过市场中看不见的手对资源起到基础性配置作用，通过资源配置调节产品和服务的市场价格。这就决定了大多数竞争性商品和服务价格必须要实行市场调节价。政府部门除对涉及国家安全、稀缺性资源、公用事业和垄断性产品的价格予以调节外，不再干涉其他产品的定价。物业管理属于竞争性行业，根据中华人民共和国价格法第六条和第十八条的规定，应执行市场调节价。《价格法》第三条同时明确指出:市场调节价，是指由经营者自由制定，通过市场竞争形成的价格。因此，物业管理费从政府定价逐步过渡到市场定价是社会主义市场经济的必然趋势。目前随着房地产的市场化发展，物业管理作为房地产后续服务行业，也已经历从计划经济下的房屋管理到市场经济下的物业管理的过渡，人们对物业管理是一种消费行为的认识程度已很高，所以物业管理费实行市场调节价是市场经济发展的需要，有利于物业管理市场有序健康地发展。?????? 2、阻碍了物业管理企业优胜劣汰的市场需要???? 上海物业管理企业共有2500余家，管理上良莠不齐，在现行的物业管理的价格体系下，物业管理费定价取向基本由物业的硬件和政府的指导价所决定，不能真正体现物业管理企业管理上的优质优价和凸显物业管理企业按业主需求来提供服务的个性化管理特色，物业管理基本上停留在最基础的物业管理服务上。但是，随着国民经济和房地产业的蓬勃发展，人民生活水平的不断提高，越来越多的业主要求物业管理企业提供高质量的服务，许多服务项目已超越了传统物业管理的范畴，如代办业务、配送服务、社区文化建设等。另外，高中档商品房业主也有享受中高档物业管理服务的要求，如对安全保卫、环境卫生、绿化植被、文化活动有不断增长地需求。物业管理企业是自主经营、自负盈亏，以盈利为目的的企业，在目前物业管理收费指导价限定下，由于优质不能优价，使一些有能力提供高品质服务的企业难有作为;使一些管理