小区规划条件变更技术论证报告.doc

“xxxx” 城市综合体项目 规划变更技术论证报告 受xxxx地产有限公司委托，我单位负责“xxxx”城市综合体项目的规划设计工作。通过对项目周边及xxxx市的实地考察调研及分析，结合我公司长期从事规划及建筑方案设计的经验，我们认为“xxxx”城市综合体项目的整体建设规模宜适当加大，建议适当变更规划条件。 一、变更内容： “xxxx”城市综合体项目规划条件中：容积率高限控制拟由3.5调整到5.23；建筑密度拟由不大于20%调整到36.19%；绿地率控制拟由不少于35%调整到25%（绿地率计算时不包括建筑用地边界至沙河河堤30米范围内的绿化面积）；建筑控制高度拟由高层调整为100米以下。 二、论证依据： 1. 《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137－90）； 2.《城市居住区规划设计规范》（GB 50180－93）； 3.建设部《工程建设标准强制性条文》（城乡规划部分）（建标[2000]179号）； 4.建设部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规［2008］227号）； 5.《xxxx市城市总体规划（2005－2020）》； 6.该区域《控制性详细规划》； 7.其它相关技术规范和xxxx市城市规划要求。 三、论证意见： “xxxx”城市综合体项目规划条件建议部分调整，分析理由有以下几点： 节约、集约利用土地 在目前快速推进工业化‘城镇化、现代化的发展阶段，需要新增大量的建设土地，要解决人多地少的矛盾，必须通过提高土地利用率，通过节约和集约利用土地来保障发展。房地产也要持续稳定健康地发展，必须在可持续发展的高度上来节约、集约、高效地利用土地，提高土地资源配置效率。“xxxx”作为城市综合体项目，适当提高容积率，加大建设规模，既充分满足项目自身的功能配置要求，又更好地响应国家节约集约利用土地资源的调控政策。 提升城市形象： “xxxx”城市综合体项目位于xxxx城市中心区的繁华商业地段，北临沙河，地理位置重要。该项目80-100米高层建筑的建设将对美化和完善城市天际线起到积极的影响，在充分利用周边自然景观资源的同时，亦将明显提高xxxx市沿沙河建筑景观的品质，从而作为xxxx市的区域性、标志性景观建筑，为提升xxxx的城市形象发挥良好的作用。 3、立体的有层次的景观绿化： “xxxx”城市综合体项目北侧紧邻河及公园，自然景观优美且所在区域商业氛围浓厚，为更好地满足本项目作为宜商宜居的城市综合体项目的功能及使用需求，建议适当降低建设用地范围内的绿化率控制指标。本项目早组织好沿街商业及居住交通流线的前提下，再从分利用周边自然景观的基础上，区内配置立体的有层次的绿化景观：退交通路道路红线30米及推滨河路道路红线15米区域为景观绿化区域；架空车库顶部做为平台入户花园景观区。整个绿化系统将乔木、灌木、草坪、水景及景观小品等有机结合，打造出环境优美的立体生态居住小区。同时为积极配合沙河沿河改造并提升项目自身品质，将把项目至沙河堤脚30米宽度区域结合沙河沿河改造方案和“xxxx”城市综合体项目的特点进行景观细化设计，使本项目的景观绿化与沙河沿河自然资源协调统一，有机共享。 4、满足机动车停放需求： “xxxx”城市综合体项目再考虑近期使用及远期发展的基础上，合理配置机动车位。本项目共配置机动车位878个，在满足相关配置规定基金其使用的同时，预留远期发展的需求。 5、不遮挡周边建筑： “xxxx”城市综合体项目虽然位于xxxx市城市中心区，但坐落于老桥桥南，北临沙河河堤，东西两侧为现状及规划道路，项目拟建建筑与周边现状及规划建筑的距离，均远大于相关建筑间距的规定，日照分析数据表明：本项目建成后，既不遮挡周边现状及规划建筑，同时项目自身的住宅建筑均满足大寒日满窗日照不低于2小时的相关日照标准。 6、城市配套设施完善： “xxxx”城市综合体项目周边交通便利，城市配套管网齐全。其中：排水系统位于滨河路北侧排水管道虽已老旧破损，但滨河路南侧排水采用宽900mm，高820mm砖券沟，项目采用管径600mm的水泥管直接引入，满足项目排水需要；周边通讯管线在滨河路北侧均有预埋；自来水、电力、燃气将根据实际用量由专业单位进行设计、配置。因此，项目周边城市配套能满足项目建成后的使用要求。 7、建设条件良好： 本项目地质勘探报告表明建设场地的地质情况良好，除表层存在建筑垃圾和杂填土外，其余各层为粉质粘土，承载力达到160KPa以上而项目所在地处于6度设防区域，为地震少发区，且项目搞成建筑采用剪刀墙结构形式，有利于抗震。本项目建设80—100米高层建筑不存在地质条件限制。 8、城市综合体研究： 适当加大建设规模及建筑高度将进一步完善并满足本项目作为城市综合体的功能及使用需求，从而更好的聚集人气，烘托浓郁的商业氛围。通过我公司对城市综