房地产商铺包租、返租详细执行方案.docVIP

包租、返租详细方案 关于包租、返租方案的原理及文字说明： 本方案仅适合于第三期所推出的针对投资、投机型客户的商铺，一、二期商铺则不实行该计划。 （1）关于包租： 包租方案内容：采取五年包租、头三年租金一次性返还，每年租金回报率达8%的形式。即任一客户购买了一个商铺，则该商铺五年的经营权可选择自己经营、自己租赁，亦可委托第三方（实际上就是国城房产）进行全权经营，而且在购铺签合同时即可获得头三年的租金，每年租金回报率为8%，每年坐收租金即可。 包租的正面效应：客户购买商铺主要目的是投资，对于长远有个规划。能产生稳定的经济来源。而购买商铺的主要担心点是该商铺能不能做大做旺起来。而采取包租这样的方式是解决客户以上心理的一剂良药。可以让其在包租的年限内每年有购买商铺全款8%的稳定收入，加上广告和现场置业顾问的努力，客户落单的几率要增大。 包租的负面效应：有些包租的商铺经营不善，导致老百姓对包租有偏见，且政府规定不能由第一方包租，即不能由开发商直接包租。 解决方案：在广告措辞和统一说辞上要注意，而在承诺包租时，应说明由第三方包租以及带租约商铺等。 关于包租后价格的几点说明：××三期商铺价格定位于5900元∕㎡——6869元∕㎡之间，取平均值6578元∕㎡，若按8%的回报率（返租率），则 6385元×8%=511元 单价应上涨511元，三年包租算下来为 511×3=1533元 则三期商铺在5900元∕㎡——6869元∕㎡的区间范围内再应再加上1533元 [5900元∕㎡，6869元∕㎡]+1533元=[7433元∕㎡?8447元∕㎡] 实际××三期商铺价格建议为7433元∕㎡——8447元∕㎡之间，这样三年返租扣除后可得预期利润。 （2）关于返租 返租方案内容： 返租率：年返租率8%，即每年客户可获得购房款的8%做为资金回报。 返租年限：三年 返租形式：头三年一次性返还，在签合同时即买即返，第四、五年年头时再返还第年四、五年的租金给购房户（以合同签定时间为准）。 关于返租的几点说明： 返租可让客户立即见到收益，抓住了客户购买商铺的原始动机和心理，亦从表面上降低了客户购买商铺的风险，给其吃了颗定心丸。但是亦需注意在统一说辞时一定严格把守口径关，即无论包租还是返租都是由第三方代理。不可说成由国城房产操作。 关于包租、返租方案的示例说明： ××的门面销售以包租带售，实行包租五年同时在签定合同时返还三年租金，且每年租金返还回报率高达8%的招租策略。具体要通过实例计算、推演出包租、返租的价格可操作性和操作模式。价格的制定原则是，把返租的费用加到价格里。 例：出售23栋1号商铺，建筑面积14.69㎡，建筑面积单价6100元/㎡，总价89609元。 政策的核心内容是：“包租五年，头三年租金一次性返还，每年回报率达8%”。因此遵循“价格的制定原则是，把返租的费用加到价格里”，不难算出我们将要卖的商铺总价是： 89609元×（1+0.8×3）=111115元 按公式推演如下： 总价：111115元 每年返还8%（回报率）：111115元×8%=8889元 头三年租金一次性返还：8889×3=26667元 这时可得 方案一： 总价：111115元-26667元=84448元 首付：34448元 按揭：50000元 月供：583元 解析：该方案的优点是按揭数额相对较少，月供少，负担少，只要能交得起首付，月供不是太大问题，缺点是首付比起方案二来说要高一些。 （备注：此时租金约为50元/㎡/月的水平，鉴于目前经营现状来说该租金水平较高，因此建议销售人员在解释这一块的时候忽略不详说，若有客户硬是要求解释这一块的时候，统一说辞内容即以远景规划、政府商业网点规划及××是××市唯一农机汽配专业市场来进行解释，未来的经营规模及空间非常可观，达到50元/㎡/月的水平指日可待，而且我们实行的是5年包租，不象有点房产商开发完就闪人，我们是本着经营市场，做大市场，负责任的态度来进行开发建设的，因此希望客户能打消顾虑。） 方案二： 总价：111115元 首付：45115元-26667元=18448元 按揭：66000元 月供：770元 解析：该方案的优点是首付非常少（因为返租款是从首付里扣除的），就连工薪阶层也可以买得起旺铺（在广告诉求的时候可以重点描述），缺点是月供比起方案一来说要高一些。 1