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租赁土地使用权评估的探讨 相对于国有划拨和出让的土地使用权评估来讲，对于以租赁方式获得的土地使用权评估，其评估技术途径和思路还不是很统一，在具体的实践操作中大家有着各自不同的思路和方法，问题主要集中在对租赁期的确定和对租赁土地使用权权属的理解以及具体评估方法的应用上。下面就这几个问题提出具体的解决方案，供大家探讨。 一、租赁土地的租赁期确定 租赁土地的租赁期限直接决定了租赁土地剩余租赁年限，而租赁土地的剩余租赁年限是租赁土地使用权评估中的重要参考之一。一般情况下，租赁土地的租赁期限应该以承租双方签订的土地租赁合同为准。而租赁合同受到《中华人民共和国合同法》的约束。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。由此可见，租赁合同中约定的租赁期限不应超过二十年。 但实际上当事双方在签订土地租赁合同中经常出现租赁年限超过二十年的情况，有的甚至达到了土地使用权的的最高期限。 对于这种情况，有不同的两种观点。赞成的观点认为，土地使用权租赁有别于普通的租赁，首先土地本身的自然属性决定了其租赁期应长于普通的租赁合同。国土资源部（一九九九年八月一日　国土资发（1999）222号）《规范国有土地租赁若干意见 1-1 其中： V：租赁土地使用权价值； i： 租赁土地使用权的剩余租赁年限； Ri 租赁土地使用权市场租金(Rmi)与合同租金(Rci)的差额，Ri＝Rmi－Rci； r：租赁土地使用权折现率 将Ri＝Rmi－Rci带入上式得： 1-2 由公式1-2可知，租赁土地使用权模型的实质内容是用以相应期限的出让方式宗地价值减去合同租金的现值的余额作为租赁土地使用权的价值。该公式对于一二级土地市场均是适用的。 1 .一级土地市场上获得的租赁土地使用权的评估 在土地一级市场上，国家作土地使用权的所有权人，可以通过一次性收取土地出让金的方式和逐年收取土地租金的方式让渡土地使用权。而国家作为土地所有权人，是以土地出让金与土地收益率的乘积计算正常市场年租金水平的。因此从价值的角度来看，对于国有租赁土地的使用权价值是介于零和土地纯收益价值之间的数值。当年租金为零时，其使用权价值为国家作为土地所有者以出让方式让度土地使用权的对价，即国有土地的土地纯收益；当年租金等于市场平均租金时，其使用权价值为零。因此国有租赁土地使用权的价值是介于零和相应的土地纯收益之间的数值。当租赁土地的使用权人每年交纳的租金少于正常市场年租金时，其差额的折现值即为租赁土地使用权的价值。 在此种情况下，公式中的剩余使用年限按租赁合同中规定的租赁年限减实际已使用年限确定，由于是一级土地市场的租赁行为，其土地使用权的剩余使用年限可不受合同法中20年的约束；租赁土地使用权市场租金的确定，可以参考当地基准地价中的市场年租金水平；租赁土地使用权折现率可以参考当地基准地价体系中的出让土地的年收益率，并应该进行适当的年限修正。 应该提醒的是，此种情况下，评估的假设前提应包括土地租赁合同的履约假设，并可以按上述模型进行估算。在对租赁土地使用权进行估价之后，还应该将承租方交纳的土地租金按摊销后的余额确定评估值。 2．二级土地市场上获得的租赁土地使用权的评估 在土地二级市场上，假设国有租赁土地的使用者将土地以相同的租赁期出租，那么，前者从土地获得的收益就只有租金收益。从使用价值角度分析，无论是对于土地使用权人还是承租人来讲，同一块土地在同一时间内所产生的价值应该是相同的。因此，在合同租金为正常的市场租金的情况下，出让土地使用权价值与以租赁方式获得的土地使用权价值是相等的。作为国有租赁用地的使用权人，与出让用地的使用权人相比，在土地使用权的权利上缺少了土地使用权转让变现的权利，抵押担保等其他权利也受到相应的限制。权利上的差异表现在价值的巨大差异上。 在此种情况下，公式中的折现率应选取土地收益率，公式中的剩余使用年限按租赁合同中规定的租赁年限减实际已使用年限确定，但根据合同法的规定，其合同租赁年限不应超过20年；租赁土地使用权市场租金的确定，可以参考当地基准地价中的市场年租金水平；租赁土地使用权折现率可以参考当地基准地价体系中的出让土地的年收益率，并应该进行适当的年限修正。 应该提醒的是，对于承租方在土地二级市场通过租赁方式获得的土地使用权，一般情况下，其土地使用权的租金水平应该与市场租金相当，在这种情况下，不存在租赁土地使用权的价值。对于承租方一次性交纳的土地租赁费，应该作为长期待摊费用按租赁合同期限摊销后的余额确定评估值，并在报告中披露租赁合同中超出合法期限的事项。对于承租方以按年方式交纳的土地租赁费的情况，将交纳的土地年租金按月摊销的余额确定评