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　　相关房屋买卖法律问题的解答 　　一、什么是商品房? 　　依据我国的国情，目前我国存在着多种性质的房屋。 　　一种是由房地产开发企业建造销售的商品房; 　　另一种是政府组织建设的经济适用房和廉租住房; 　　还有一种是公房改制出售给个人的房改房; 　　另外一种是公民私有的房屋。 　　那么什么是商品房呢?不能说所有作为商品上市交易的房屋都是商品房。 　　专家认为，法律意义上的商品房指的是：有资质的房地产开发企业开发建设并向社会公开出售房屋。 　　 　　二、什么是住宅用房和商业用房;什么是现房和期房? 　　，根据商品房的用途商品房可分为：住宅用房和商业用房。 　　住宅用房是指专供家庭、个人生活居住使用的房屋; 　　商业用房是指用于商业、工业、旅游、办公、经营活动的房屋。 　　，根据房屋存在状态，商品房又可分为：现房和期房。 　　现房是指已经建成并能够居住、使用的房屋，买卖现房的行为成为现售。 　　期房是尚未建成正在建设中的房屋，买卖期房的行为称为预售。 　　 　　三、在签订商品房买卖合同前应当应当注意哪些法律问题? 　　一是防止商品房的虚假广告;二是对房地产开发商进行资格审查;三是了解商品房是否设定了他项权利;四是了解该房屋是否已经验收合格;五是要求房地产开发商在签订合同时提供正式合同文本和商品房销售发票。 　　，怎样防止商品房的虚假广告? 　　目前有些开发商的宣传存在不真实的情况，而许多购房人又大多是先从广告中了解房屋的大致情况的。但你千万不要把宣传广告与商品房合同划等号。凡是宣传广告和开发商口头承诺的东西，你如果很在乎，也就是说，你正是看中了宣传广告中宣传的某方面，你一定要在合同中的补充协议中注明，而且任何违约都应在协议中设定赔偿条款。如果是现房你可以通过对房屋的实地考察辨别真伪。 　　，怎样对房地产开发商进行资格审查? 　　房地产开发企业在预售商品房时应当持有“一照”、“五证”。 　　、“一照”既《企业法人营业执照》，首先要清楚房地产开发商(售房人)是否具有开发建设销售商品房的法定资质。 　　、“五证”既《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。上述证照不全则容易引发纠纷。因此，购房前，购房人应当向房地产开发商或有关部门了解上述情况，或者要求开发商出示相关证件。 　　，“五证”的用途是什么? 　　《国有土地使用权证》是单位或个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。我国的《土地管理法》规定，土地属于国家或集体所有，能转让的只能是国有土地使用权，集体土地使用权只有通过国家征用等方式变成国有土地使用权，才能取得房产证。房屋才能正常转让、抵押、出租等。要取得国有土地使用权就得向国家缴纳土地出让金，开发商往往由于缺乏资金等各种原因无法取得土地使用权证。 　　《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这“两证”属于非法用地，其工程建筑属于违章建筑，不能领取房地产权属证书(房证)。 　　《建设工程开工许可证》是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工许可证的建设工程，均属于违章建筑，不受法律保护。 　　《商品房销售(预售)许可证》是商品房销售或预售的凭证。没有此证，房屋不能销售或预售。购房人应将“五证”结合起来查看，才能确保万无一失。“五证”中最重要的是《国有土地使用权证》和《商品房销售(预售)许可证》，这“两证”表明购房人所购商品房属于合法交易。 　　，查审“五证”时需要注意些什么问题? 　　在审查“五证”时，购房人应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括你所购买的房屋。目前有些开发商领取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，在其领取的《商品房销售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼栋，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，购房人应着重审查所购房屋是否在预售或销售的范围之内。许可证上售房单位与购房者签订合同的销售方名称是否一致。应查验“五证”原件，以防开发商利用复印件欺骗购房人。 　　，如果商品房设定了他项权利，将产生怎样的后果? 　　我们说，购房之前应了解开发商预售的商品房或现房是否设定了他项权利，如是否设定了抵押等情况也应了解。是因为商品房他项权利主要是指抵押权，已经抵押的商品房，一旦开发商作为债务人不履行义务，抵押权人将行使抵押权，抵押权人就有权请求人民法院对抵押物进行拍卖、变卖而优先受偿。购买已经抵押的商品房一旦产生纠纷，会给购房人带来很大的麻烦，对已经抵押的商品房最好不要购买。如果不清楚你所购买的商品房是否抵押，开发商又保证该商品房没有抵押，应当在合同的补充协议中注明。 　　，