乐 山 “半山别院” 项目.doc

乐山“半山别墅” 全程策划规划设计实战案例 “半山别墅”项目市场分析 乐山市房地产市场分析 乐山市房地产开发项目楼盘以多层(商住)住宅为主题,但随着乐山市房地产多层(商住)住宅的房地产市场供不应求. 今年新建项目明显减少，几大主力楼盘相继进入尾盘，市场供应有限，购房者选择余地较小，这在一定程度上制约了住房消费。另一方面，随着年轻人和老年人在购房群体中所占比例增大，小户型住房的市场需求量激增，这势必与乐山房产项目大面积、大户型的共性相冲突，其结果也将影响住房消费。元／平方米左右平方米 E 宣传方式单一化 2 ﹑多层(商住)住宅的发展趋势 A 从市场的供求分析,乐山市多层(商住)住宅已达到饱和状态,中﹑小户型及项目产品的多元化，为乐山市房地产的新生命. B 多层(商住)住宅物业的全面提升,2004年7月中﹑小型楼盘项目的清盘，大盘进入尾盘时期，市场需求逐步上涨。 C 多层(商住)住宅的面积在缩小,一些即将开盘的楼盘注重主力户型面积的打造,环境的塑造,配套设施的建立. D 乐山市房地产飞速发展，开发商现已注重了楼盘品质的打造，环境的塑造等配套设施进行综合完善的社区的开发。 乐山市房地产价格走势 2004年1月与2004年7月乐山市房地产价格涨浮表 年/月 元/平方米 上涨浮度比例 2004年1月 980元/平方米 0 2004年2月 1000元/平方米 13% 2004年3月 1070元/平方米 44% 2004年4月 1100元/平方米 19% 2004年5月 1180元/平方米 50% 2004年7月 1380元/平方米 74.5% 进入2004年乐山市房地产价格一路上涨. 乐山市政府大力开发乐山市旅游项目,政府对外进行招商引资,一些品牌企业入住乐山使乐山的经济一度上涨.市政府提出“疏散旧城，重点发展新城” 面积（平方米） 21---100（不含100） 100—150（不含150） 150—200（不含200） 200平方米以上 数量 11 19 15 10 比例 24% 42% 33% 22% 市场调查表明在多层（商住）住宅户型的面积的选择上100—150（不含150）平方米的占到42%，而主力户型面积也在此范围内，其次是150—200（不含200）平方米的占到33%，而当下小户型的流行占到了24%的比例，小户型的趋势日渐上升，最后是200平米以上的占到 了22%，开发商也将从大户型转向了中、小户型。 B户型类型分析 类型 平层 跃层 跃复式 错层 数量 9 8 1 2 比例 45% 40% 5% 10% 市场调查中发现乐山市的房地产开发项目户型已经从单一化走到户型多样化，但平层依然是大众家庭所选择的热点，平层的类型占到了45%，其次跃层的户型也被广泛接受占到了40%，而跃复式的户型只占到5%，最后错层占到了10%。 由以上分析看来乐山市房地产市场对户型的需求已经开始转向了双方面,第一方面是自行居住依然选择公摊较小而且实用,物管费较低的中型三室两厅的合理布局户型;另一方面就是投资,而对于投资者而言比较喜欢小户型电梯公寓,总房价相对而言能够接受,又可“一石三鸟”,即可以用来住,又可用来出租,还能用来投资﹑升值,乐山这个旅游城市已被一些外地投资者看好,小户型也成长起来. 3﹑乐山市房地产商铺分析 乐山市房地产开发商对商铺也开始效仿成都商业感念,逐步走向整体对外承包,招商引进大型百货等公司,对商铺投资者以递增式回报吸引投资者﹑回报投资者.对于乐山市的商业用房(商铺)的价格地段差价比较明显也比较大,销售方式大为两方面:一方面是购买后自行使用;另一方面是统一管理,代租,开发商招商,销售产权也有两种:第一种属于独立明确产权;第二种是指定划分产权.开发商在商铺的一系列的程序上比较多样化﹑理性化. 商铺分析 商铺的价格分析 商铺价格 3000---7000元/ m2 8000---14000元/ m2 数量 6 4 比例 60% 40% 市场调查，乐山市多层（商住）住宅的商铺价格差异比较大，位置的不同，价格也不同，价格比较独立化，如项目商铺位置不同，开间不同，面积不同，价格也不同，商铺的均价3000---7000元/平方米的占到了70%，而8000---14000元/平方米的占到30%，对于乐山市高价位的商铺乐山购买能力有限，但开发商也制定了优惠政策及销售方式、售后管理方式。 商铺的销售及售后形式 销售及售后模式 商家承包经营 无 合计 数量 2 8 10 比例 20% 80% 100% 商铺的销售及售后形式比例图市场调查中发现，对于高价位的商铺销售及售后管理开发商采用招商，大型百货进入的方式，对于购买商