买楼抑或租楼？.docVIP

買樓抑或租樓？ ? 假設二人新婚家庭，總收入為每月＄２５,０００。為了解決居住問題，究竟買樓抑或是租樓呢？ ? 擬居住物業資料 將軍澳中心６１７呎單位 呎價：～＄３,５００ 樓價：＄２,１５９,５００ 管理費：～＄１.４ 每月差餉：～＄４００ 租賃呎價：～＄１３ 每月租金：～＄８,０００ ? 選擇一：買樓做按揭 最優惠利率：６.５％ 按揭利率：４％（Ｐ－２.５％） 按揭年期：２５年 按揭成數：９５％ 每月供款額：＄１０,８２９ 另加差餉及管理費：＄１,２６４ 每月合共支出：＄１２,０９３ 還未計及厘印、裝修及律師費。 ? 選擇二：租樓及投資 首筆可供投資資金：＄１０７,９７５（原用作買樓的５％首期，還未計省回的厘印、裝修及律師費） 每月新投入資金：１,２０９３－８,０００（原用作樓按的供款－租金） 回報年利率：３％（以最保守的港圓定期存款計） ? 利用試算表作了十年、廿年及廿五年的推算，假設上述金額（包括樓價、租金、最優惠利率等等）一切不變，則結果如下： ? 年期 買樓做按揭 租樓及投資 差額 何者較優 十年後 賣樓可取回６９５,５４４ 手上持有７１６,５９７ －２１,０５３ 租樓及投資 廿年後 賣樓可取回１,５７１,５１１ 手上持有１,５３３,７５９ ３７,７５３ 買樓做按揭 廿五年後 賣樓可取回２,１５９,５００ 手上持有２,０４２,０００ １１７,５００ 買樓做按揭 ? 假設最優惠利率及港圓定期存款利率，在未來一年之內上調０.７５%，而租金因供應充裕而得以保持的話，則結果如下： ? 年期 買樓做按揭 租樓及投資 差額 何者較優 十年後 賣樓可取回６５５,８２０ 手上持有８７７,８８６ －２２２,０６６ 租樓及投資 廿年後 賣樓可取回１,５３５,９３８ 手上持有１,９９１,８７９ －４５５,９４１ 租樓及投資 廿五年後 賣樓可取回２,１５９,５００ 手上持有２,７２３,５８０ －５６４,０８０ 租樓及投資 ? 上述的假設恰當嗎？ 不同的假設，可得出不同，甚或完全相反的結果。 ? 樓價走向 如樓價不變，則「租樓及投資」策略會較佳（還未計及因樓齡日增的樓價耗損）。 如樓價上升，則「買樓做按揭」可能較佳（視乎按揭利率走勢），因槓桿效應令利潤擴大。 如樓價下跌（市場因素、樓齡因素等等），則「買樓做按揭」會更差，因槓桿效應令損失擴大。 ? 按揭利率 按揭利率正在迅速上升中，在此情景下，除非樓價上升，否則「租樓及投資」的策略，定必較「買樓及按揭」的策略為佳。 ? 投資回報率 上述的推算是以最保守的港圓定期存款利率３％作基礎。任何稍有投資經驗的人，均可輕易取得較此為高的回報率。即使連強績金也有４.Ｘ％回報呢！ ? 例如：恒生銀行有限公司，息率為４.８４％。 例於：匯豐控股，息率為４.２％，未計潛在資本增值。 ? 很多人均認為，投資於股票是極具風險的。是的，股票價格可升可跌。但是，既然有勇氣及膽量，以接近二十倍的槓桿比率持有物業，為何沒有膽量購入股票呢？這是匪夷所思的。 ? 常見謬誤 人們常說：供滿後，層樓是自己的。至於租樓則等同幫人供樓，很笨！ ? 只要你看看上述表中數字，不難發現，數十年後，假若樓價及利率均不變，則姑勿論是買樓抑或租樓，兩者的未來現金價值實在相差不大。可是，只要按揭利率輕微上調０.７５％，而樓價不變的話，則「租樓及投資」策略所能產生的現金價值，已較「買樓及按揭」的策略為高。 ? 總結 除非未來樓價大幅上升，否則「買樓及按揭」相較「租樓及投資」的策略而言，就財務方面，毫無半點優勢。 因按揭利率及投資回報率上升為「買樓及按揭」者帶來損失。 ? 以上分析，撇取了任何不可量化的情感因素，例如擁有樓的優越感等等。 在推算過程中，我特意選用最平購入價的單位，與及中價的租值單位，以示公允。 若然購入價再提高的話，則「買樓及按揭」的策略（假設樓價不大升）更形不濟。 ? 買樓 租樓 穩定。 你唔願意賣，無人可以要你搬走（土發局除外）。 不穩定 租約完結後，若不獲續約，便要遷出。 在新租管條例下，業主要住客遷出較從前容易。 正所謂「上屋搬下屋，唔見幾鑼穀」，構成無形心理壓力。 可大灑金錢，按個人需要或偏好把單位裝飾及佈置，極盡奢華之能事。 不可將單位間隔任意改動。 仍可按個人偏好把單位佈置。 需負擔差嚮、管理費、物業維修及保養費用。 在「全包」的情況下，租客無需負擔這些費用。 當居住環境轉壞，例如天花漏水、裝修老化、窗戶滲水、新鄰居被財務公司騷擾、鄰居噪音等，除非賣樓或付款維修，否則相當無奈。 當居住環境轉壞，一於搬屋了事。 若失業、生意失敗、投資失敗，還有最後的一個安樂窩。 若失業、生意失敗、投資失敗、無租交，介時會走頭無路。 利率上升時，供樓負擔會增加。 受已簽訂租約所限，息口上升未必會即時反映在租金之