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全球品牌网：/ 全国房地产市场供给情况分析 一、土地开发与土地购置 （一）土地开发面积增幅继续减缓 图2.2 土地开发面积及增速走势 资料来源：国家发改委、国家统计局、国家信息中心等 截至2005 年11 月，全国土地开发面积为14371.83万平米。从走势来看，四季度土地开发面积的增幅继续减缓，基本与三季度的增长速度持平，低于前两个季度。与04年累计至11月份的数据相比，土地开发面积减少了316.9万平米，减少了2.16%。自从中央实行严管土地政策后，开发商能拿到的地少了，因此不得不减缓土地的开发增速。 （二）土地供应偏紧，土地购置同比减缓 图2.3 土地购置面积及增速走势 资料来源：国家发改委、国家统计局、国家信息中心等 截至05 年11 月底，全国的土地购置面积为31078.51 万平米，同比增加1191.86万平米，增长4.0%。四季度保持了前几季度的增幅，土地购置面积稳定增长。这说明为了稳定房地产市场，满足广大人民对房产的需求，国家在土地严管土地的同时，并没有降低土地的总量供应，而是保持了土地供应的稳定增加。 （三）土地开发面积占购置面积比重稳中略降 虽然开发土地相对于购置土地有一定的滞后性,但其之间的比值也可以从侧面说明一些问题。从走势图看，在经历了05年2 月份的回落后，3 月以来，土地开发面积占购置面积的比重逐步上升，这与土地政策缩紧不无关系。土地供应减少，成本加大，开发商拿地困难，对已购土地开发比较充分；而且国家对空闲土地征收费用使得空闲土地减少。但是在四季度，受施工及其他条件所限，土地开发面积占购置面积比重略有下降。但这也有可能是开发商为保持房价上涨态势而有意采取的保留政策，以减少供应。 图2.4 土地开发面积占购置面积的比重 资料来源：国家发改委、国家统计局、国家信息中心等 存量土地过多是房屋潜在过剩矛盾的重要基础。2005年我国购置土地面积中未完成开发土地面积近1.7亿平方米，占同期本年购置土地面积的53.8%。即便如此，这个本已不小的数字已经是低于前几年的水平，而按照2005年前11 个月的水平，目前购置土地面积中未开发的部分还能满足1 年多的开发需要。 二、商品房开发规模与结构 （一）商品房新开工面积增速略有下降 表2.1 商品房新开面积和竣工面积 单位：万平方米 资料来源：国家发改委、国家统计局、国家信息中心等 截至05 年11 月底，商品房新开工面积累计已达55126.01 万平方米，与去年同期相比增长了12.3%。相比三季度，四季度的同比增速有所减缓。从全年来看，7-9月的同比增速是最大的，表明开发商的开发旺季在此期间，会需要大量的资金，银行应该提前做好准备以适应此期间的贷款需求。 （二）商品房竣工面积增幅下降不少 图2.5 商品房竣工面积及增幅 资料来源：国家发改委、国家统计局、国家信息中心等 累计至05 年12 月底，商品房竣工面积由11 月底的28010.61 万平米大幅增加到48792.52 万平方米。这表明，很多楼盘都赶在12 月底前竣工了。这是因为年底的购房需求比较旺盛，而且到了帐期，开发商希望能够早点交付房子，收回资金。同时应该注意到的是，今年房地产竣工面积增速最快的是7、8月，而且9-12月也保持了较高的增长水平，但是12 月份的商品房竣工面积同比增速为14.9%，与7、8 月相比，增幅有较大下降，即使与11 月份相比，同比增幅也下降了3.7%。这表明， 与7、8月份高速增长的竣工速度相比，12 月份的开发商又开始放慢竣工速度，减少供给速度以提高年底的房价。 （三）住宅“热”，办公楼、商业用房“冷” 表2.2 05 年11 月止房地产市场各类物业累计供给量 单位：万平方米 资料来源：国家发改委、国家统计局、国家信息中心等 从新开工面积看，出现了住宅“热”，办公楼、商业用房“冷”的局面。今年年底，住宅新开工面积继续保持14.5%的增长，而写字楼市场和商业用房市场的增速分别只有1.1%和1.3%，这与国家的宏观调控政策有关。05 年国家严格限制写字楼和商业用房项目，而住宅关系到民心民愿，为了稳定房地产市场和民心，国家对普通住宅的限制比较宽松，尤其是国家扶持经济适用房的开发，刺激了住宅项目的增长。 从竣工面积来看，住宅、写字楼、商业用房的供给量都继续保持了较高幅度的同比增长，分别为18.5%，15.1%和16.3%。住宅供给增长自然是为了适应市场的较高的需求现状，而办公楼和商业用房竣工面积的增长一方面与上期施工面积量较大有关，另一方面与办公楼和商业用房项目受国家政策限制，市场供应量减少有关，这时开发商能够抢占先机，赚取更多的利润。 注：张凤生，男，四川大学市场营销系。北京海格尔信息咨询中心（）首席顾问、高级项目研究总监。 联系电话：010E-mail:fszha