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全球房价都在涨 欧美国家如何调控？ 2007/05/28 和中国一样，西方各国民众也面临房价飞涨，政府也一直在思考着如何调控房 价。全球范围内自2001年以来出现了一轮房地产住宅价格上涨热潮，这一波房价上 涨高潮规模之大、范围之广历史罕见。值得注意的是，这一轮房价上涨主要来自城 市尤其是大城市的房价上涨。 首先需要强调，房价最终还是由供需决定的。房价既然能够涨 来，说明还是 需求增加了。如果购房者预测到短期内房价会随着供给增长最终回落到均衡水平， 就不会盲目越涨越买和恐慌性购买。但城市房地产市场的根本特点之一就在于短期 供应固定，供给反应周期很长。房价一旦上涨后，能不能迅速回复或者平稳，就要 看各个城市供给的弹性。因为现代城市规划越来越严格，房地产供应对房价的反应 灵敏程度越来越降低，反应滞后周期越来越长，导致一旦一个城市房价上涨 来， 哪怕是一些意外冲击因素，都会因为没有供给反应而在长期内难以熨平，给人的印 象是房价只高不低。对于购房者或投资者而言，这个印象的影响是致命的，使他们 很容易认为房价不会下降。 尤其是发达国家基本上就是通过利率手段来调控房地产市场，因为改变税收和 税率很麻烦，必须通过议会才行，行政手段更难。由于房地产供给的弹性越来越小， 房价的剧烈波动越来越难避免，各国政府也对此一筹莫展。这样看来，由于全球经 济持续处于较快增长时期， 球房地产价格上涨的这一波行情尽管在多方人士看来 泡沫程度很大，实现软着陆的可能性却更大。面对这样一个 世界性”难题，西方国 家的政府是如何调控房地产市场的？ 俄罗斯：增加新房供应遏制房价高涨 俄罗斯房价近年来持续攀升，去年全年增幅高达60%，其中首都莫斯科市去年的 房价增长了一倍，目前的平均房价为每平方米4200美元左右。高房价使大多数俄罗 斯人特别是普通百姓的居住条件无法得到改善。2005年秋，俄罗斯总统普京提出了 加快危旧房改造， 动经济适用房建设，使更多普通百姓能够买得 房。 业内人士认为，新房供应量不足是造成俄罗斯去年房价暴涨的主要原因之一。 今年初以来，在政府各项措施的 动下，新房供应量大幅增加，这对遏制房价过快 上涨发挥了重要作用。俄地区发展部日前公布的数据显示，今年第一季度，俄罗斯 新建住房比去年同期增加51.1%。根据政府计划，今年全国投入使用的新房面积将从 去年的5010万平方米增加到5600万平方米，而到2010年新建住房面积将达到8000万 平方米。 俄罗斯联邦建设和住房公用财产署署长指出，今年俄罗斯的房价将不会出现大 的波动，包括莫斯科在内的一些地区房价将出现小幅回落。俄罗斯房价明显过高， 部分原因是由于房地产商联手操控市场价格。为此，俄检察机关委托联邦反垄断局 于去年下半年对莫斯科和圣彼得堡等大城市的高房价开展了专项调查。 俄罗斯联邦反垄断局局长阿尔捷米耶夫认为，俄罗斯在住房用地划拨领域违规 现象较为严重，官商勾结进行非法交 的情况时有发生。为此，政府应对住房建设 用地划拨进行控制，并通过竞拍形式分配住房用地使用权。 德国：政府住房政策倾向低收入者 德国房地产市场近年来总体趋于饱和状 ，除了法兰克福、慕尼黑等少数人口 密集和商业发达地区，大部分地区的房价基本平稳，甚至有些下降。目前，德国普 通住房的价格在每平方米2150欧元左右。 德国房价完 取决于市场供求关系，政府并不直接对房地产市场进行干涉，但 是通过出台一系列法律和政策以确保房地产有序发展。德国规范住房市场的法律基 础是 《住宅建筑法II》。这项法律规定，开发商应该为社会不同阶层提供住房，在 面积大小、房屋设施和租金或购买能力等方面，满足不同阶层需求。德国政府住房 政策的一大重点是向低收入家庭倾斜，大力 行 社会住房”和 住房金”等资助政策。 战后几十年里，联邦德国开始大力兴建 社会住房”，包括供出租的公寓楼和合 作社住宅，为难以获得住房的家庭提供质优价廉的租用房。柏林有大约22.5万套 社 会住房”，专供低收入者租住。在柏林，个人年收入低于1.7万欧元，两口之家年收 入低于2.5万欧元，都可以向所在区政府部门申请居住资格证明。通常单身申请者可 以获得一居室居住资格证明，允许居住面积不超过五十平方米。两口之家可以获得 两居室居住资格证明，允许居住面积不超过六十平方米。 此外，德国政府还实施 住房金”制度，通过向低收入家庭提供补贴，帮助这部 分人群获得合适的住房。最近几年中，领取 住房