房地产估价. 第十章 长期趋势法. 第十章 长.pptVIP

§10-1 基本原理 §10-1 基本原理 §10-1 基本原理 §10-2 预测方法 2、平均法 3、最小二乘法 二、二次抛物线型预测法 P196例10－4 三、平均发展速度预测法 四、移动平均法 房地产估价 第十章长期趋势法 第十章 长期趋势法 一、概念 利用较长期的历史资料，在分析其变化趋势的基础上，运用时间序列分析和回归分析方法，对房地产价格进行推测和判断。 将预测科学的基本理论和方法运用到房地产估价上而产生的一种估价方法。 第十章 长期趋势法 长时间、真实的历史价格资料 三、作用 1、评估房地产价格； 2、市场比较法中交易日期修正； 3、收益法中对未来净收益等的预测； 4、假设开发法中预期价值及成本等的预测； 5、填补某些房地产价格历史资料的缺乏； 6、地产价格发展趋势的比较。 第十章 长期趋势法 二、适用条件 年份 价格 2001 2002 2003 2004 2005 2006 A B 房地产上涨或下跌的趋势强弱与其目前的价格高低无关 第十章 长期趋势法 §10-1 基本原理 1、搜集资料 2、排列成序 3、分析建模 4、推测价格 第十章 长期趋势法 四、操作步骤 一、直线趋势预测法 1、平均增减量法 第十章 长期趋势法 年份 价格y 2001 6810 2002 7130 2003 7460 2004 7810 2005 8150 逐年上涨 ? 320 330 350 340 逐年上涨额平均数 预测值： y2006=8150+335=8485 y2007=8150+335×2=8820 d=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338 加权 ? 0.1 0.2 0.2 0.5 y x 0 趋势线 实际线 （x1，y1） （x2，y2） 第十章 长期趋势法 y＝a+bx 年份 ? 价格 1997 ? 4.00 1998 ? 4.20 1999 ? 4.41 2000 ? 4.60 2001 ? 4.80 2002 ? 5.03 2003 ? 5.25 2004 ? 5.47 2005 ? 5.66 x 1 2 3 4 5 6 7 8 9 价格单位：万元/ m2 第十章 长期趋势法 2、平均法 y＝a+bx 第十章 长期趋势法 某房地产的成本（万元） 年份 ? 成本y 1997 ? 4.00 1998 ? 4.20 1999 ? 4.41 2000 ? 4.60 2001 ? 4.80 2002 ? 5.03 2003 ? 5.25 2004 ? 5.47 2005 ? 5.66 ? ? ? x -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 ? x2 xy 16 -16.00 9 -12.60 4 -8.82 1 -4.60 0 0 1 5.03 4 10.50 9 16.41 16 22.64 ∑ 0 43.42 60 12.56 n=9 x -7 -5 -3 -1 1 3 5 7 ? 第十章 长期趋势法 y=a+bx+cx2 第十章 长期趋势法 年份 价格 一级增长量 二级增长量 1997 4200 ? ? 1998 5300 1100 ? 1999 6700 1400 300 2000 8400 1700 300 2001 10400 2000 300 2002 12700 2300 300 2003 15330 2630 330 第十章 长期趋势法 196 264870 28 51990 63030 0 n=7 81 137970 9 45990 15330 3 2003 16 50800 4 25400 12700 2 2002 1 10400 1 10400 10400 1 2001 0 0 0 0 8400 0 2000 1 6700 1 -6700 6700 -1 1999 16 21200 4 -10500 5300 -2 1998 81 37800 9 -12600 4200 -3 1997 x4 x2y x2 xy y x 年份 第十章 长期趋势法 P196例10－4 Y=8397+1857x+152 x2 2004年价格=8397+1857×4+152×42=18257元/