“城中村”改造中的土地权利关系研究--_--以河南省安阳市殷都区南流寺村为例.pdfVIP

力；土地权利关系相关的规定和做法是核心问题；传统的城乡二元体 制是“城中村”形成的根本原因。社会学者李培林(2002)指出：“‘城 中村’这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，是农民在土地和房屋 租金快速增值的情况下，追求土地和房屋租金收益最大化的结果。” 大多数学者对“城中村改造面临的问题认识基本一致。总结如下：① 缺乏有效的体制政策支持。“城中村”改造涉及土地制度、户籍制度、 财政体制、投融资体制甚至行政管理体制。它又是一项新生事物，国 家的法律法规并没有明确统一的规定，各个地区的具体做法处于探索 阶段。②土地利益分配错综复杂。“集体所有土地改国有土地的市 场化行为所带来的巨额收益如何分配问题、土地级差地租收益如何分 配的问题、用“集体”土地和宅基地建的商用和自用房屋的问题是主 要涉及的几个核心问题。⑧改造资金来源问题。“城中村”改造涉及 主要成本费用包括集体土地改国有土地的征地补偿费用、农民自用房 屋变更为居民商品房屋的费用、集体经济组织改为法人公司的费用、 改造后，道路维修、供电、供水、排水、环卫、治安、征兵、五保户 福利、教育、计生等公共开支，由谁负担、如何筹集、这是进行“城 中村改造的难题之一。④拆迁困难．“城中村”的现有建筑很多为 近些年新建，甚至建筑质量较好，村内住宅建筑基本为村民自建或与 人合建，属宅基地建的自用房屋，对这些建筑如何拆迁补偿是“城中 村”改造进程中诸多纠纷都发生在这一难题。⑤村民的就业安置问题。 改造后的村民失去了土地，同时也失去了土地的社会保障，怎样安置 村民并引导他们顺利就业也成为“城中村’’改造的难点。⑥村民到市 煳嗍 民转变的问题。“城中村”的改造不能只重形式不求实质。村民向市、、 民的转变涉及“城中村”改造的实质内容，对“城中村”的改造不仅 是将村落改变成城市景观，更是村民的生产方式、生活方式、思想观 念和文化水平发生实质的改变。⑦对于经济发达地区的“城中村”， 外来人口居住问题突出。伴随着“城中村”的改造，大量提供给外来 人口的廉租房随之消失，外来人口的居住问题立刻成为新的隐患。 国内已有研究中，多是对“城中村改造过程中存在的问题进行 探讨，但这些问题存在的深层次的原因是什么，问题的症结在哪里， 改进有什么可行的渠道并没有进行深入的研究。大多研究未认识到土 地“农民集体所有”的所有权，并不在农民个体或家庭，“集体不 是农民经济上的联合体，而是由国家根据农民的居住地划定的行政性 组织。其土地的“所有权”也是国家以法律和政策认定后而由该“集 体”的行政机构所行使的占有权。 本文从城市化的概念切入，探讨了西方国家工业城市的起源，分 析了我国城市化进程的特点。针对“城中村”这一城市化进程中的特 殊现象，侧重从土地权属关系角度进行了细致地分类。同时指出土地 权利关系是“城中村”改造的关键。第二章通过梳理建国以来农村土 地权利关系变革，结合“城中村”改造中土地的具体运行情况，论证 农民土地权利不明确是“城中村’’改造中土地纠纷的症结所在。第三、 四章对河南省安阳市南流寺村实地调研的基础上，汇集了大量南流寺 村改造的事实，阐述南流寺“城中村”改造的背景、现状，概括了其 具体的做法并对改造实践进行分析研究，以期对本地和其他地区的 III “城中村”改造中农民土地权益保障及“城中村”股份合作制的健康、 有序发展提供经验借鉴。 关键词“城中村”，城市化，土地权利关系，南流寺村的改造 ABSTI认CT in ariseninthecourseofChina’S citieshave Villages the of in cities，there reconstructingvillages urbanization．Duringprocess isa thatconcerns land ke