经济适用房成本价格公开宏观调控的法律思考研究.pdfVIP

经济适用房成本价格公开 宏观调控的法律思考 韩慧碉 一、经济适用房房价成本公开的实例及政策背景 经济适用房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售 价格，具有保障性质的政策性商品住房。具有经济性和适用性的特点。经 济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承 受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而 非建筑标准。 经济适用房成本价格公开在部分地方已经得到实施，例如哈尔滨市人 民政府依照建设部《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》颁布 了《关于加强经济适用住房建设管理工作的通知》，该《通知》规定，经 济适用住房销售价格实行政府指导价，按保本微利原则，由成本和利润构 成，利润限定在3％以下，经济适用住房建设成本由市建设主管部门审 核，销售价格由市场物价部门批准，按项目向社会公布。山东省推行的安 康居住工程过程中，包括经济适用房在内的安居房价格将必须公开。据山 东《生活日报》报道，在安康居住工程的实施中，山东省将公开政策、 价格、购房人(租房人)、房源，取得审计等有关部门及群众的监督。 我国《经济适用住房价格管理办法》 (以下简称《办法》)明确规 定，经济适用房的价格在确定后予以公示。经济适用住房价格实行政府指 导价，而不是企业自主定价。其上浮幅度由政府价格主管部门在核定价格 时确定，下浮幅度不限。《办法》指出，经济适用住房基准价格也就是经 济适用房成本价格由开发成本、税金和利润三部分构成。其中，开发成本 包括：(1)用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费； (2)开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、 通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费；(3)列人施工 图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费；(4)在小区用地规划红 69 线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批 准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费； (5)贷款利息；(6)行政事业性收费。开发企业的管理费与利润分别不 得超过前4项费用之和的2％和3％。 有关经济适用房成本公开问题虽然早有规定，但是规定得不够充分、 不够具体，以致操作性不强。在实践中，有的部门忽视了经济适用房与商 品房的区别，忽视了经济适用房的公益性特点，造成部分低收人者的住房 需求无法满足，违背了设置经济适用房的初衷。 二、经济适用房成本价格公开的必要性及相关问题 (一)经济适用房成本价格公开具有必要性 房屋成本价格问题不仅是企业利润的问题，更是一个政府信息公开和 权力规范的问题。经济适用房的成本价格问题就更能够体现政府信息公开 的程度，更能体现对政府权力规范的程度。从政府权力的有效规范方面来 说，公开经济适用房成本价格有利于控制暗箱操作，是非常有必要的。 公布经济适用房成本价格，还购房者知情权，是非常有意义的。经济 适用房的消费群体是中低收人家庭，这部分群体在经济实力上处于弱势， 在权力的保护及救济方面相对来说也处于弱势地位，将经济适用房成本价 格公开，能够使这部分消费者根据真实、全面的信息作出理性判断，解决 信息不对称的问题，从而经济适用房房价的形成也会更趋理性。这不仅有 利于保护这部分消费者的权利，也有利于经济适用房以及房地产业的有效 发展。 (二)经济适用房成本价公开必须厘清的几个问题 1．公开经济适用房的成本价格不侵犯商业秘密 我国《反不正当竞争法》第10条对商业秘密进行了规定，商业秘密 的主要特点：一是公众无法获得，不能通过正常渠道得到；二是生产中有 诀窍，具有实用性，能为他带来直接或间接经济效益，披露后会造成损 失；三是采取了保密措施。仅就房地产开发成本来看，成本的公开会直接 影响到房屋出售的价格，进而影响到开发商的利润，从这个角度而言，成 本应属房地产开发企业的商