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大势所趋成品房——关于一次性精装修的调研报告 王本明 编者按：中国建筑装饰协会的一项调查，反映出我国步履维艰的精装修之路。根据此次调查结果判断，应该说我国住宅装饰装修的形式多样性会长期存在，因为既有只做精装修不做毛坯房，也有表态只做毛坯房不做精装修房的，对比实力还比较相当，应该说不仅是新建住宅，同时改造性的这种二次装修也会大量存在。但是有一点，就是在新建住宅中，一次精装修的比重会不断上升，这种趋势是很明显的。《本刊专题》发表一组关于精装修的文章，也是为了推动这一住宅产业化形式，让成品房越来越多的走近我们。 2004年4月底，中国建筑装饰协会对部分城市推行住宅全装修的情况进行了调查。截止到5月中旬，主要集中在北京和广东两地进行调查，一共调查48家房地产商，一共分了三个层次的问题，是从“你是否愿意进行一次性精装修成品房开发”入手的，第一个层次就是企业的基本情况，包括成立注册金，总开发面积等等一系列的数据；第二层次就是一次性精装修工程的状况，包括是否愿意开发一次性精装修成品房，已开发精装修成品房的面积，计划开发精装修成品房的面积，单位工程装修的造价，对未来趋势的判断，如何选择设计施工单位等等这样一些内容。第三个层次就是如何实施一次性精装修，包括设计施工队伍的选择，设计施工队伍的评价，工程实施过程中的一些评价等等。现将调查数据和统计资料整理分析如下。 新开发住宅装饰装修的几种主要形式 通过对房地产商的调查，当前新开发住宅装饰装修大约有五种形式。一种就是毛坯房，向购房者提供的就是结构和部分安装工程竣工这样的住宅，任何的功能空间都必须经过装饰装修以后才能满足居住使用要求的房，这叫做毛坯房子。第二种就是部分装修的毛坯房，有部分功能空间，一般就是卫生间、厨房经过了装饰装修，满足了使用功能，其余的部分需要购房者自行装饰装修以后才能满足居住要求，这叫做部分装修的毛坯房。第三种就是菜单式装修装饰的毛坯房，就是各个功能空间部品材料都设置了若干种可供选择的方案，经购房者自己决定后，由开发商统一装饰装修，然后提供给购房者这样的住宅。第四种就是一次精装修的成品房，为购房者提供统一装饰装修，各个功能空间都符合居住要求，这样的住宅是一次精装修。第五种就是全配置式的成品房，这是向购房者提供经过统一装饰装修，设计施工，并且配置全部家电家用日用生活品这样的住宅，这叫做全配置的住宅。一般来讲第三、四、五这三种，由于不需要购房者进行二次装修，所以都统称为一次性精装修的住宅。 北京推进精装修的情况 中国装饰协会调查了北京的20多家企业，应该说占北京地区房地产开发总量的1％左右，这20多家房地产商总开发量为5758.5万平方米，约占北京房地产开发总量20％左右，由此可见在北京调查的开发商企业实力都要高于地区平均水平，包括华远、城建这些已经累计开发量都在几百万平方米的大型开发商，调查占的比重多了一点。调查对象2003年竣工的面积是597.4万平方米，其中一次精装修116万平方米，一次精装修比重是19.42％；2004年计划竣工面积是726.1万平方米，其中实施一次精装修的是157万平方米，一次精装修比重为20.63％；2005年计划竣工面积为720万平方米，其中计划实施一次性精装修198万平方米，一次精装修的比重是27.5％。调查对象关于一次性精装修的态度有三种：一种表示我根本就不会开发精装修成品房的有8家，占调查总数的38.1％；表示我这个公司只开发一次性精装修成品房的有7家，其他就是什么样的房子我都开发。这是北京地区大致的统计情况。 广东省推进精装修的情况 广东省调查对象开发总量是7229.3万平方米，深圳万科、广州富力这些公司开发面积包括在全国其他地区的开发面积，所以总的开发量是比较大的。调查对象2003年竣工的面积是179.55万平方米，其中实施一次精装修占78.95万平方米，一次精装修的比重是43.93％，2005年计划实施一次性精装修是89.4万平方米，一次性精装修比重为49.25％；2005年计划竣工的面积是207万平方米，其中有8家没有2005年的开发计划，实施一次精装修的计划是82.8万平方米，一次性精装修的比重是39.90％。广东省地区明确表示不会做精装修房的有6家，占调查总数的31.58％，只开发一次性精装修的有4家，这4家都是广州市的开发商，由于是对固定样本的连续性调查，所以就一次性精装修而言，所反映的趋势应该是和现在实际吻合的。 推行精装修的八大理由 通过对开发商各种意见的统计整理，大约统计出八个方面的理由。这八个方面的理由从宏观到微观，大约有这么一些内容： 1、国家有一次性精装修指导性政策，又有标准，作为行业内企业应该响应国家产业发展政策的要求，这是很多做一次精装修房的开发商的理由，这个理由占的比重也是最大的。 2、国际上任何国家都没有卖毛坯房