设计工作流程2014.9.11.docVIP

房地产设计工作流程（草案） 为了更好的推进设计工作的进行，也为了避免方案确定后进行大的方案调整给公司造成设计成本、时间成本和施工成本等方面的损失，特结合公司目前部门及人员配备状况，编制设计工作流程草案，请领导斧正。 1、前期洽谈评审阶段 由公司招标部门负责联系规划和施工图设计院，总工办负责给予设计范围和深度等方面的技术支持，公司洽谈人员填写“洽谈记录表”（见附件1），评审结果报集团审批意见，之后总工办拟定设计合同，合同部走合同审批流程。（有合同部后总工办配合合同部拟定设计合同） 总工办配合 总工办配合 2、方案设计阶段 商业项目主要依靠招商的由公司招商部提供“商业项目市场和定位策划”正式文件（提纲及内容参附件2），外联部提供用地范围和完整地块内规划指标要求的正式文件。 住宅项目和以销售为主的商业项目由公司营销部提供市场调研正式文件，至少应包括建筑风格、小区档次和环境、社区配套、户型面积范围和比例。外联部提供用地范围和完整地块内规划指标要求的正式文件。 （以上所述正式文件应加盖公司项目专用章，并由行政部备案） 以上内容应在签订设计合同之前进行并提供。之后由总工办（或规划设计部）与规划设计院对接，编制方案设计任务书，总工（或设计总监）批准执行。 各阶段的方案确认文件（包括总平面图、效果图、平、立、剖面图、报规图册等）应由以上相关部门负责人确认并签字，形成阶段性成果交公司行政部门备案。 如遇方案调整则依照此程序重新进行。 3、施工图设计阶段 总工办或规划设计部将最终方案成果交总工办技术部（或施工图设计部）对接施工图设计院，沟通施工图纸设计事宜和解决施工图纸问题。各专业工程师编制本专业施工图设计任务书，总工（或技术总监）审核批准后发给设计院。各专业工程师将发生的图纸变更类正式文件一式七份交公司行政部门备案1份，其余下发相关部门。本部门留存一份（共计8份）。 以上图纸变更类文件由本专业工程师负责与设计院对接，出具正式变更文件由总工（或技术总监）签字批准执行。 以上所有正式文件的交接应填写文件交接登记表（见附件3） 附件1 洽谈记录表 编号： 约谈项目 约谈时间 约谈地点 约谈单位 参加部门 约谈内容 资质： 类似工程业绩： 项目涉及范围： 报价： 其他竞争性优越条件： 约谈单位确认签字 电话 邮箱 公司内部人员签字 注：本表格只用于公司内各部门与合作单位间招标座谈类约谈 附件2 关于商业项目市场调研和定位策划提纲（参考） 第一部分 市场调研分析及定位 6 一、市调工作，市场调查与分析 6 1.1、目标区域市总体商业业态调查与分析 6 1.2、周边区域的商业规划与商业项目调查与分析 6 1.3、竞争性（对手）商业项目的调查与分析 6 1.4、商圈调查与分析 7 1.5、购物方式的调查与分析 7 1.6、外部环境的调查与分析 7 1.7、 商铺投资人调查 8 1.8、 商铺租赁人(或经营者)调查 8 1.9、 项目位置调查 9 1.10、 商业物业分析 9 二、市场定位工作 10 2.1、项目总体市场定位 10 2.2、经营定位 10 2.3、业态功能分区 10 2.4、内外部导线规划 11 2.5．商铺租赁人(经营者)定位 11 2.6．商铺投资人定位 11 2.7、建筑物定位建议 12 第二部分 概念设计咨询 13 一、设计咨询 13 1．承租户的设计与规划 13 1.1、交通组织 13 1.2、平面布局与平面结构 13 1.3、剖面设计 13 1.4、外立面与入口 13 1.5、特色设计理念 13 1.6、步行街 14 1.7、中庭 14 1.8、吃喝庭院 14 1.9．停车场与停车库 14 1.10．照明设计 14 1.11．景观 14 1.12．无障碍规划 15 1.13．广告与标识 15 二、项目风险评估 15 2.1、该市经营状况分析 15 2.2、未来区域市场分析 15 2.3、风险与竞争优势分析 15 三、管理方式建议 15 3.1、管理方式 15 3.2、经营方式 15 3.3、团队组合 15 3.4、人才猎头服务 15 第一部分 市场调研分析及定位 一、市调工作，市场调查与分析 目标：主要通过市场调查确立项目的商业定位、概念定位、经营定位、管理定位、商业布局、商铺面积、商铺销售价格、租赁价格。 1.1、目标区域市总体商业业态调查与分析 目标区域商业中心分析 目标区域商业业态布局 目标区域商业发展方向 目标区域商业的风险 以此确定目标区域商业业态开发的机会与风险 1.2、周边区域的商业规划与商业项目调查与分析 已建成的项目 正在建设的项目 未来规划的项目 本区域总体商业策划