百亿文化旅游小镇与田园综合体项目投资模型和风险控制研究.docxVIP

文化旅游与休闲养老小镇与田园综合体项目百亿投资模型和风险控制研究 杨宝民 吴立志 廖志斌作者介绍，杨宝民，深圳市新摩尔商业管理有限公司董事长，清华大学总裁班教授电话立志，深圳联合创艺建筑设计有限公司设计总监，英国建筑学硕士，英国皇家建筑师。廖志斌，深圳联合创艺建筑设计有限公司董事长摘要 从深圳东部华侨城文化旅游项目开始，万达长白山度假区，新华联长沙铜官窑古镇，恒大集团海花岛等投资超过百亿的旅游项目不断出现。通过总结已经开业和正在建设中的百亿文化旅游项目，如何通过招商运营对规划设计和风险控制进行反思。回顾经营业绩不佳的重大文化旅游小镇和田园综合体项目，大部分是前期策划和方案设计的不完善造成的，缺乏经营团队对策划和规划设计的合理建议，缺乏前期研究的充足经费和时间。部分项目开发周期长，项目前期创意和总体方案不错，但是项目后期没有及时创新，旅游内容对顾客的吸引力不够，盲目扩大旅游地产规模，导致项目总体旅游形象受到损害。提炼有效的百亿投资项目逻辑模型和数理经验模型，争取总体策划和方案的旅游吸引力超过八十分（假定总分为旅游内核75分，周边辅助核25分），减少失败概率，形成有效的文化旅游重大项目风险控制模型，这将是有利于行业健康发展的一件大事。一流的文化旅游和田园综合体协同发展策略需要一流的规划设计和建筑设计，我们组成了联合团队，聚集多名行业一流专家团队，服务重大文化旅游项目，避免现有企业策划和设计团队的局限性，我们也鼓励大型文化旅游公司董事长注重研发体系的开放性，避免闭门造车为项目带来重大损失。深圳新摩尔公司和深圳创艺等策划规划设计联合团队愿意为现有文化旅游景区提升和大型文化旅游项目策划和规划设计以及招商运营服务。一、特色小镇选址的基本要求大规模投资特色小镇一旦选址错误，可能导致严重失败。没有特殊资源和旅游吸引力不够的偏远小镇投资一旦超过50亿元，没有一定的游客群支撑是很容易失败的。预计我国在2019年将出现大批投资失败的所谓特色小镇，给国家财政造成严重负担，形成新的社会不稳定因素。理想的特色小镇选址条件：省城郊区50分钟车程以内，拥有良好山水资源和文化遗产最佳，周边农田要求生态基础好，没有严重污染。长沙铜官窑古镇选址在50分钟范围根据杨宝民先生首创的大型文化旅游内外核引力理论，我们认为大型文化旅游项目是内核，是聚集人气的发动机。外围乡村和田园综合体可以作为辅助核，内外核形成共同的旅游吸引力。二、文化旅游，田园综合体规划和主题文化的提炼与协同发展赢利模式我们主张文化旅游特色小镇和田园综合体同步发展 形成旅游发展的合力大型文化旅游小镇有大规模投资在周边选址田园综合体投资，不仅有利于业态互补，而且有利于孤立发展田园综合体的风险。坚决反对在不具备交通和旅游条件的区域盲目上马田园综合体，误导开发者。必须提前调研田园综合体生产的农产品具有有效的市场，旅游吸引力具有可靠的依托，周边200公里半径有消费能力支撑，也要充分考虑到同质化竞争带来的危害。长沙铜官窑古镇五大功能分区有计划地提炼主题文化 做好良好招商和经营策划我们主张深入基层进行深度调研，提炼有特色文化，例如，名人文化遗产，少数民族非物质文化遗产，湖湘文化等。湖南长沙窑又名铜官窑，是唐代南方规模巨大的青瓷窑场之一。长沙窑始于初唐。盛于中晚唐，终于五代，时间延续300多年。其烧制出来的瓷器品种丰富，美观精致，实用性强。这些瓷器在青釉下加绘彩色铜官窑花纹，冲破唐以前单色青釉一统天下的局面，走出了一条崭新的发展之路。长沙窑是中国釉下彩绘的第一个里程碑，为唐以后的彩瓷发展奠定了基础，是我国彩瓷工艺的骄傲。2012年6月5日长沙铜官窑国家考古遗址公园正式对外开放。遗址公园主要景点为门楼、谭家坡龙窑遗迹馆、梦回大唐瓷板画长廊、新长沙窑陶瓷体验馆等。长沙铜官窑古镇重点要表现的是中国长沙唐代彩色陶瓷文化。长沙铜官窑是中国唐朝彩瓷的发源地。长沙窑积极吸取佛教中的经典文化，一方面为自己的发展带来了素材，另一方面随着长沙窑的市场不断扩大也为佛教的传播起到了间接的作用。长沙窑和佛教之间或多或少存在着相互依赖的关系，长沙窑广泛吸取佛教的优秀文化为自己提供了装饰素材，而佛教借长沙窑的不断发展为自己的传播发展提供了重要途径。唐代长沙铜官窑的产品，在唐代商业都会扬州和对外贸易港口明州(今浙江宁波)，以及江淮流域的唐代遗址和墓葬中，已有不少出土，在朝鲜、日本、印尼、伊朗、埃及也都有发现。当时的长沙窑瓷器是从湘江起航进入洞庭湖顺长江出海远达非洲。可见在唐代，长沙已连接通往南亚北非的海上丝绸之路。东欧西欧先后发现长沙窑瓷器，成为友好交往的千年铁证。 左宗棠是湖湘文化的代表人物，长沙铜官窑古镇项目距离左宗棠鼓励樟树镇很近，通过大型文化旅游投资项目可以带动周边乡镇一起发展田园综合体和乡村旅游