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人人住房但非人人有房 －－廉租房热点分析 报告人：魏斌 一、廉租房政策提出的背景 全国房价高涨：国家统计局11月17日发布的报告显示，70个大中城市的销售价格指标，一季度涨幅为5.5%，二季度涨幅5.7%。6月至9月的月度涨幅则分别为5.5%、5.7%、5.5%和5.3%。10月份同比上涨5.4%，11月份上涨5.2% 调控政策强力出击：2006房地产市场主要政策目标 “稳定房价，调整住房结构” 。国家从金融、信贷、土地、税收等方面出台了多项政策，其中包括加息、“国六条”、“90平方米70%”、“限外”等一系列“步步为营”政策，调控从“宏观”延伸到“微观” 。 供求结构矛盾，经济适用房出现问题：供给不足、对户型和对象控制不严 民计民生：两会热点 二、什么是廉租房 住房社会保障 政府提供 对象：城市中低收入家庭和其他需保障的特殊家庭 方式：租金补贴或者以低廉租金配租 标准：普通住房，社会最低生活标准 目标：“居者有其屋” 三、廉租房特点 社会保障性质，政府主导的福利制度 供应对象明确 ：住房困难的低收入家庭 保障方式 ：住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅 严格的资格条件 ，社会公平性。 用户申请 四、国际经验借鉴 英国、新加坡为代表的政府直接建造公房 法国、德国、瑞典、日本为代表的政府金融支持非盈利机构建房，间接参与方式 美国为代表的对买房者减税和租房者进行发放房租补贴 70年代开始，“砖头”补贴转向现金补贴即“人头”补贴 住房保障政策的选择实施需综合考虑多因素 五、廉租房经济效益分析 转移支付，富人－穷人，财富替代效应 与控制房价关系：平抑房价上涨，弥补加息等调控手段的不足（更直接、更具针对性）。廉租房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%-4% ； 增加了住房市场供给，可抑制住房需求的超前释放 诱致大量空房出租，加快发展租房市场 降低住房消费的增长速度，减轻通胀压力 六、潜在的问题 融资渠道单一：财政拨款 、住房公积金增值收益、社会保障和社会捐赠和土地出让金净收益中的部分资金等 房源：(1)政府出资收购的住房；(2)社会捐赠的住房；(3)腾空的公有住房；(4)政府出资建设的廉租住房；(5)其他渠道筹集的住房 七：政策建议 房源上：充分利用房地产市场上的存量房 ，政府或管理机构广泛收房 资金上：金融创新工具，发行廉租房债券、租金证券化和建立住房保障基金 政府引导下的商业化运作方式 ，发展住房开发性金融 管理上：明确申请标准，加强廉租房社区管理建设，防止出现贫民窟 * *