24第六章第3节-第5节 房地产抵押合同与房地产抵押估价至房地产抵押权的效力与实现(2012新版).doc

第三节 房地产抵押合同与房地产抵押估价 一、房地产抵押合同 《物权法》规定，设立担保物权，应当依照该法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。 《城市房地产管理法》、《担保法》与《物权法》等法律均规定，房地产抵押合同必须采用书面形式。《物权法》规定抵押合同一般包括下列条款： (1)被担保债权的种类和数额； (2)债务人履行债务的期限； (3)抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属； (4)担保的范围。 抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借或者改变抵押物用途的，应在合同中约定。 例题：担保合同属于( )。 A．实践合同 B．单务合同 C．主合同 D．从合同 答案：D 解析：担保合同是主债权债务合同的从合同。 二、房地产抵押估价 为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，原建设部、中国人民银行和中国银行业监督管理委员会共同下发了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理规定》，对房地产管理部门、金融机构和估价机构在银行信贷业务中房地产抵押估价作出详细的规定。 (一)对房地产管理部门的要求 要求房地产管理部门建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务；不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值；定期对房地产估价报告进行抽检，对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。 例题：房地产抵押估价中，以下关于对房地产管理部门的要求，说法不正确的是( )。 A．房地产管理部门应建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案 B．房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值 C．房地产管理部门可以指定房地产估价机构评估房地产抵押价值 D．房地产管理部门应定期对房地产估价报告进行抽检 答案：C 解析：对房地产管理部门的要求中，不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。 (二)对商业银行的规定 商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定，估价费用由委托人承担。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押估价应当由具有房地产价格评估资质的机构承担。房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。 (三)对估价机构的规定 房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。 例题：以下关于房地产抵押估价的说法，不正确的是( )。 A．房地产管理部门可以要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，但不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值 B．商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值 C．房地产抵押估价原则上由借款人委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定 D．房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估 E．房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，择优决定 答案：AC 解析：房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定，估价费用由委托人承担。 第四节 房地产抵押登记 一、房地产抵押的登记机构 《物权法》明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房地产抵押未经登记的，不发生物权效力，对抵押物不具有优先受偿权。 依