人力资源专业经济专题论文--浅谈房地产市场及营销策略.docx

学习中心：圆梦教育分数：_______现代远程教育作业论文论文题目_____浅谈房地产市场及营销策略课程名称_______经济专题讲座_________________年级_______ ________________专业层次_______________________学号_______ ________________学生姓名__ ______________________摘要：随着国内经济飞速发展和人口的不断增加，住房需求也在不断的扩张，且住房问题无时无刻都与我们相关，传统观念以房养老，现代观念结婚三大件必须含有房子。房地产业也因高额的利润得到了迅速的崛起和发展，逐步成为现代社会经济组成的强力部分，直接影响着社会的消费、就业、金融、投资、信贷、保险等等众多相关产业的发展。本文就房地产市场现状及营销策略进行讨论。关键词：房地产；营销策略；房产价格一、房地产市场现状（一）房价虚高１、为什么说我国房地产价格虚高近期，称为深圳史上最严的房价调控在2016年的国庆节出台，部分城市也开始出台相应的措施，为什么？这和我们的房价存在一定的水分和泡沫有关，无论从房价与收入对比还是租房量与卖房量对比上衡量，都能说明房价存在虚高，尤其表现在北京、上海、广州、深圳等一线城市，当然它们周边的二三线城市也受影响，我们一般认为良性运行的房地产市场，房价收入比正常为4至6倍，租售比为1：200到1：300。我们身边可以看到如今的租售比为1：600甚至1：1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是，都远远超出可以接受的范围。房价高不高我们可以简单地算算账：以20倍的房价收入比为例，如果衣、食、行不花费一分钱，恭喜你，20年的收入可以买到房子，也就是从20岁开始赚钱，40岁可以买到房子了，如果衣、食、行花费收入的一半，同样恭喜你，40年收入的一半可以买到房子，也就是从20岁开始赚钱，60岁可以买到房子了，老了以后，不会居无定所，相信这样的压力情况下谁都不敢生病。当然，如果是购房投资，以1：600的租售比为例，如果你30岁买到一套住房出租，中间不空租，600个月就可以收回成本，也就是50年后，你就可以幸运地收回投资，房子虽然年纪大一点，土地使用年限已到，但所有权还是属于你的，2016年6月隆生地产与众多地产商“厮杀”了将近三小时，103轮竞价，隆生地产最终以4.188亿元拿下了水口中心区占地面积超过7万㎡的土地，据悉，如果在保本的情况下将每套房卖出，至少需要约8000元/㎡，顿时两三个月内，水口周边房价水涨船高，而在此之前水口均价为5000元/㎡，说明地价存在泡沫。2、为什么会造成房价虚高要分析房价虚高的成因，我们有必要先了解一下房地产价格的构成情况和影响因素。房价主要由土地费用、建安成本、财务成本、销售成本、管理费用、相关税费等部分构成。虚高的房价就是不真实、不理性的房价，是由合理房价加炒作房价构成。成本变化是房地产价格变化的内在动因。一般情况下，土地费用、建安成本等房地产价格构成因素的合理波动，会促使房价正常波动。这种波动不会产生泡沫，也就不会造成房价过低或虚高。市场需求的变化是房价波动的直接原因。按照经济学理论有效需求等于消费需求加上投机需求，消费需求是实实在在的需求，这种需求会造成房价的正常波动，但不会引发房地产泡沫，而投机需求的产生则为房地产泡沫的产生提供了必条件。首先，社会普遍的经济预期过高是房地产价格虚高的根本原因。 房地产是一种特殊商品，仅从一般商品的价格形成那样只从成本和供求关系两个方面来分析房价波动的原因是不够的。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期，也就是说，经济社会预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。而开发企业为了自身的利益，一味强调房价在未来将继续上涨，给了消费者一种房价还要上涨的预期。在房地产销售过程中，房地产企业通过“销控”的方式，实现价格低开高走的走势，同时利用消费者的信息劣势，也给消费者制造房价即将上涨的压力，甚至邀请“口水”专家通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观点，这就给了消费者一种房价只涨不跌的预期。这种消费预期是影响房地产价格的根本原因。投机需求的产生源于人们的这种非理性预期以及我们老百姓的投资渠道缺乏。投机群体在房产体系中对房价快速上涨起到了推波助澜的作用，因此，非理性预期的投机行为对房价上涨影响颇大，而在房产体系中最后一层是老百姓，也成了高房价的最后买单者。从更深的层次上来分析，社会财富相对集中是造成房地产价格虚高的重要根源。众所周知，在市场经济中，没有钱是买不到房子的，没有现实消费能力的需求无法构成真正的有效需求。其次，“地王”频现是造成房价虚高的直接原因，“楼王”又为“地王”拓展了想像空间。当然，如果认为