物业经营管理 第三章：房地产投资分析技术.docVIP

第三章：房地产投资分析技术 考试的基本要求： 掌握：现金流量、资金的时间价值、单利计息和复利计息的计算方法、设备更新的经济分析方法 熟悉：现金流量图的绘制方法、资金等效值的计算公式及其应用、投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标计算方法 了解：名义利率与实际利率的区别、房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法 Z1、什么叫现金流量、资金的时间价值？ 答：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫做现金流出，流入系统的资金叫做现金流入。现金流出与现金流入之差称为净现金流量。 对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括：销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等； 现金流出主要包括：土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。利率是资金时间价值的一种标志。 在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的。也就是说，资金的价值会随时间发生变化。因此，同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。随着时间的推移，资金的价值会增加。资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，是放弃即期消费的损失所应得到的补偿。 Z2、单利计息和复利计息的计算方法 答：利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。利率（i）是指单位时间内（一个计息周期）所得到的利息额（I）与借贷金额（本金P）之比。利息的计算有单利计息和复利计息两种。 单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间（计息周期ｎ）成正比。利息额（I）＝本金（P）*ｎ*ｉ。 复利计息是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。 ｎ为ｎ个计息周期，利息额（Iｎ）＝P*〔（1+ｉ）ｎ-1〕 我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。 Z3、设备更新的经济分析方法 答：设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。经济寿命在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本(包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用)最低或等额年净收益最高的期限，经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的。 设备更新分析只考虑未来发生的现金流量；只比较设备的费用；设备更新分析方法以费用年值法为主。 Ｓ1现金流量图的绘制方法 答：公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。 S2、资金等效值的计算公式和应用 答：相关符号代表意义：在复利计算和考虑资金时间因素的计算中，常用的符号包括P、F、A、G、S、n和i等，各符号的具体含义是： P——现值；F——终值(未来值)；A——连续出现在各计息周期期末的等额支付金额，简称年值； G——每一时间间隔收入或支出的等差变化值；S——每一时间间隔收入或支出的等比变化值； n——计息周期数；i——每个计息周期的利率。 在复利计算和考虑资金时间因素的计算中，通常都要使用i和n，以及P、F和A中的两项。比较不同投资方案的经济效果时，常常换算成P值或A值，也可换算成F值来进行比较。 由上式可以得到当现值P和利率i为已知时，求复利计息的等额序列支付年值A的计算公式 一次支付的现值系数＝X和终值系数(1+i)n 如果在时间点t=0时的资金现值为P，并且周期利率i已定，则复利计息的n个计息周期后的 ①终值F为：F=P(1+i)n，利息总额I＝P[(1+i)n-1] ②如果在n个计息周期后的终值为F，并且折现率i已定，求资金现值为P为：P= 2、等额序列支付的现值系数和资金回收系数 是指未来在每一个计息周期期末都有一个等额支付金额A，经过n计息周期。求其现值，可以这样确定：把每一个A看作是一次支付中的F，用一次支付复利公式求其现值，然后相加，可得到所求的现值。 ④P= 〔1-〕（从年值到现值、该年值是还本付息等额支付的金额） 当现值P和i为已知时，求n个计息周期内的复利计息的等额序列支付年值A时，公式为 例题2：投资者以4000元/㎡的价格购买了一套建筑面积为1000㎡的写字楼单元，银行为其提供了15年的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60％，该贷款的年利率为9％，按月等额还本付息。假设该写字楼物业每年升值2％，投资者在第6年年初将该物业转售，则其在转售收入中需要偿还的贷款本金是多少？投资者剩余的物业权益价值是多少？ 解：①初始购买原值：4000*1000＝400万元 ②贷款金额为：4000*1000*60％＝240万元 ③投资者每月还本付息额：A= Pi(1+)=2.2342万元（计息周期为15*12＝180、此i为周期利率=9%/12＝0.75％） ④