成都林溪汤墅别墅项目营销沟通预案70P.pptVIP

林溪·汤墅营销沟通预案 和众联衡地产顾问机构 （一）别墅板块特征分析 （一）别墅板块及分布特征（1）五大板块 （一）别墅板块及分布特征（2）分布数量及比例 主城区、华阳、温江片区的别墅开发比较成熟，产品比较齐全。其中主城区的别墅开发产品以独栋、双拼两种高品质别墅为主；华阳以独栋、联排、叠拼别墅开发为主；温江以双拼、联排别墅开发为主。 牧马山片区以高品质的独栋别墅开发为主，都江堰－青城山片区以独栋、联排别墅开发为主。龙泉别墅开发较早，但是因为其片区开发概念模糊，因此较之华阳、温江相对滞后，目前仍以传统的独栋、联排别墅开发为主。郫县的别墅开发是基本是从2005年起步，目前市场上主要别墅产品为联排和双拼。 （一）别墅板块及特征（3）总体特征 2006年别墅供应的主要区域仍然将集中华阳、龙泉、温江、牧马 山、都江堰－青城山五大主流板块。 华阳：2006年除了现有别墅楼盘的持续开发，也将有蜀郡等新项目推出。目前华阳片区的别墅土地储备有近2000亩，预计2006年，该区域将有至少5个占地100以上的别墅新项目推出，新项目将继续侧重于居家型类别墅为主。 都江堰－青城山：随着成青快速通道的贯通，2006年都江堰－青城山片区的别墅的实用性和使用价值将得到有效的提升。 （一）别墅板块及特征（4）板块特征 双流牧马山：片区具有国际性高尔夫球场、原生松林和坡地等优势，是成都传统的高档别墅开发区域。2006年随着新川藏路的开通将进一步缩短该区域与成都主城区的时间距离，该片区别墅也将逐步由以前度假型别墅过渡到适合居家的别墅。 温江：2006年，温江土地供应量为1000余亩。光华大道周边别墅开发将以居家经济型别墅为主，光华大道延伸线，连接温江与崇州的世纪大道正在建设中，这条交通要道的改善，区域内预计会有品牌开发商的大盘出现。 龙泉：龙泉的别墅开发较早，但是由于该区域缺乏清晰的定位，因此相对其他区域的发展显得比较尴尬。 （一）别墅板块及特征（4）特征 小结 五大板块别墅市场供应的别墅类别特征鲜明，牧马山、都江堰仍是别墅开发的主战场，其独特的别墅开发的天然环境，成为了支撑了高价位、高档次的别墅开发的必然条件。 （二）板块销售特征 3、价格特征：（1）别墅价格特征—价差极大 （三）在售项目特征分析 （四）区域竞争对手分析 小结 以上离本案较近的个案别墅楼盘，其核心价值点传播清晰，楼盘主题风格突出，在营销上如意境区的营造，样板间的打造上功夫实足。 对于本案的思考： 发挥本案的核心价值温泉私家泡汤的唯一性，把这个点做成楼盘最大的闪光点和卖点，结合其社区环境、文化氛围、重要配套硬件设施，形成以闪光点+其综合竞争力使其形成楼盘的独特气质。 二、项目SWOT分析 三、消费者分析 1.前言 项目锁定的目标客户群研究，是破解项目市场密码的关键所在， 他对后期项目宣传推广将起到指导性作用，要通过对目标客户的了 解，来分析项目的市场吸引力及核心竞争力。就项目而言，我们努 力通过对客户群的研究来找出： v????? 这是一个什么样的人群？ v????? 他们由哪些人构成？ v????? 他们的生活形态是什么样的？ v????? 他们的消费需求特点是什么？ v????? 他们的大致分布区域在哪里？ v????? 他们关注的话题是什么？ v? 什么样的信息传播途径能够更有效的达到这一人群？ 2.人群辐射范围 温江高端客户群 成都市高端客户群 外地高端客户群 部分港澳台境外人士 3.人群类别 成都市中产阶层人士 三州退休人员回成都市定居； 白领阶层对生活品质的追求； 沿海、外地回成都居住的成功者； 大型、外资企业和政府的中高层领导高收入职业：医生、教师、律师、艺术从业人员……等 4.人群购买需求特征（1） 买别墅的人最在乎什么？ 品质——产品本身的品质和居住的环境品质 私密——家人独有的空间，远离繁华喧嚣 尊贵——业主社会地位和身份的体现 独享——只有自己能体会的独立生活方式 生态——上风上水原生态天然氧吧 健康——小区配有会所健身服务 人文——深厚的历史积淀和文化传统 四、营销思路 如何体现本项目的营销价值？ 不只为做“汤”而表现汤“汤+墅”的结合是项目整体的气质 切入角度一 切入角度二 所以我们的定位推广语是 林溪·汤墅 所以我们依据别墅和汤的内在联系，项目的特征，案名定位明确，旗帜鲜明： 备选案名推荐 五、营销策略 看看本案的营销价值 （一）如何提升本案的营销价值？ 重要核心价值的两点体现： （二）营销的核心——定价 3.我们建议的销售单价 根据附近楼盘价格和市场预期分析，初步确定