试论土地有偿使用制度下的国有土地使用权能研究.pdfVIP

222 江苏省土地学会2003年度土地学术年会论文集 试论土地有偿使用制度下的国有土地使用权能 刘 昕 (连云港市新浦国土管理站 连云港222001) 关键词：土地有偿使用土地使用权能 长期以来，我国土地管理制度由于受计划经济体制的束缚，对土地也多采用粗放型管理，一直比较 重视社会和国家的整体利益，而相对忽视社会成员的个体权益，从而也就形成了土地权利制度不够发 达健全的状态。随着改革开放以来，特别是社会主义市场经济制度不断完善，土地实行了有偿使用以 后，土地权利制度有很大发展，对土地的取得和利用方式呈现出多样化的形势，土地权利内容也就需要 进行更深入的细化配置。现行的国有土地利用方式主要表现为：出让、租赁、作价入股、授权经营和行 政划拨等方式。但在当前，土地资源已作为一种资产参于到市场经济活动之中，国有土地权利在经济 价值上分别如何正确区分并加以体现，在进入市场时又有哪些限制条件?在实践工作中，是非常客观 的现实问题。下面拟对一些主要的国有土地使用权问题进行探讨。 1 国有土地使用权的基本含义 根据我国宪法、民法、土地管理法等其他现行法律，我们可以认为，所谓国有土地使用权，是指公民、法人 依法控制、支配国家所有的土地及其收益，并排斥第三人干涉的权利。这一概念应有四层含义： (一)国有土地使用权是指公民、法人对国家土地所享有的权利。其权利主体包括了境内外的法 人、非法人组织和自然人，他们都可以是与国家相互独立的土地法律关系主体。 (二)国有土地使用权必须是依法取得。即以非法方式占有国有土地的任何人、在任何条件下均不 能取得国有土地使用权。 (三)国有土地使用权是对国有土地所享有的权利的总和，而不仅仅是传统民法中的使用权。在传统 民法中，使用权指非所有人在保持原物形态的情况下使用物的权利。但国有土地使用权突破了这一限制。 既可以在保持土地原状下使用土地，如经营种植业；也可以在改变土地原状下使用土地，如建筑房屋等；还 可以在不改变地上原状的情况下仅仅利用土地的上空或地下空间，如架设电缆、开掘隧道等。 (四)国有土地使用权必须依既定用途行使使用权。土地的可用性多，用途很广泛，但具体一宗土 地的用途，却是具体的、即定的，是由政府土地管理部门和市政规划部门等根据土地总体利用规划和城 市规划确定的，即土地使用者不得擅自改变土地用途。 另外，还应指出的是国有土地使用权是从国有土地所有权中派生出来的一项完全的、独立的财产 权。土地使用者对国有土地可以行使的权利，也就是国有土地使用权的权能，包括有以下三点： (一)占有权，即使用权人对国有土地直接控制和支配的权利。要使用土地就必须首先占有土地， 之后才能对土地进行利用。由于土地为不动产，不能像动产那样从所有权人手中转移财产，来实现事 实占有，而只能按照一定法律秩序进行法律占有或拟制占有，依此来表示自己占有的合法性。这里的 拟制占有就是土地登记，登记后的土地事实占有才成为合法占有。 (二)使用权，即根据土地的自然性能和既定用途对土地加以利用。如土地为耕地，就可以利用土 地开发种植业；如为建筑用地，就可以营造住房、工厂、办公设施等。但土地的用途受国家的土地利用 和城市规划所限制。 (三)收益权，即获取土地产生的利益。原则上，经营性用地的使用权包括收益权，其使用权人只要 行为合法，其收益亦合法。但是，收益权的行使不得违反有关法律或规章的规定。这也是土地使用权 的关键。也只有确保土地使用权人的收益权，才能最充分、最切实地调动土地使用权人开发利用的积 ±地权属类 223 极性。 2 不同利用方式下国有土地使用权的设定 在我国实行土地的有偿使用后，当采取不同的方式利用土地时，土地使用者为取得土地使用权所 付出的成本不同，其具体享有使用、收益和处分土地的权利也不同。土地使用权能与取得土地付出的 成本成正比，付出费用越多，代价越大，其土地有偿使用的程度越高，权能也越大，在转让、出租、抵押等 土地财产权利的行使中限制条件越少。反之亦然。土地使用权能的不同是由于国家作为土地所有者 的权益在经济上未完全得到体现时，国家对土地使用权流动进行相应的限制。 从目前我国实行的土地使用制度来看，国有土地的取得可以分为出让、租