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配套商业项目物业类型配比分析及结论 博大兴房地产开发有限公司南部新区居住及配套项目物业类型配比分析及结论 博大兴房地产开发有限公司南部新区居住及配套项目物业类型配比分析及结论 目的 北京博大兴房地产开发有限公司于2008年 6 月正式签约取得亦庄南部新区居住及配套项目的土地，（地块状况如下图）。 本地块用地性质为土地使用年限70年的居住用地及土地使用年限40年的配套公建用地。 为了适应区域房地产市场的现状及发展及坚持集约的、合理的利用地区的原则，博大兴房地产开发有限公司在区域房地产市场调查的基础上，对区域的居住及商业类物业供需关系进行大量的数据研究，以确定本项目物业类型的配比，以保证项目的成功运营，同时带动河西南区域的商品房市场的发展及区域价值的提升。 方法 研究南部新区控制性规划，了解本项目于南部新区的功能定位及价值体现的过去、现状及未来，以便对本项目进行开发建筑的市场定位。 通过对南部新区的人口规模、人口质素、人口流动性的研究，导入区域物业类型的需求配比。 通过区域内现状及未来各类型物业的供应研究，同时完成与需求总量的对比，完成本项目居住类及商业类项目的总量的配比结论。 经济技术开发区南部新区控制性规划的研究 1、2004年前规划方案与现行方案的部分用地性质的变化居住用地部分转变为工业用地 2004年前南部新区原规划方案 2007年南部新区现规划方案 对比表： 原方案 现方案 差额 居住用地(公顷) 133.95 102.95 31 居住人口 65000 50000 15000 2、2005年-2020年经济技术开发区南部新区规划分区内各类型用地及建筑面积分析 1）分区图及总指标 　 居住 商服 教育 工业 多功能 办公 社区服务 交通 供电 市政 地块 占地面积 建筑面积 占地面积 建筑面积 占地面积 建筑面积 占地面积 建筑面积 占地面积 建筑面积 占地面积 建筑面积 占地面积 建筑面积 占地面积 建筑面积 占地面积 建筑面积 占地面积 建筑面积 总计 103 1903378 33.81 801960 57.84 667180 256.8 2438250 256.2 4327350 0.62 104800 1.82 34000 7.98 73150 2.47 20900 2.17 24050 注：住宅面积190万平米，商业面积80万平米，商业面积为住宅面积的42%。 2）分区控制引导指标 职业教育园区 功能：企业员工培训、再教育的职业学校 适量的企业研发用地 规划指标： 　 教育 多功能 地块 占地面积(公顷） 建筑面积（平方米） 占地面积(公顷） 建筑面积（平方米） X5 45.25 543000 19.38 387600 现状情况： 已建成1/4-1/5，现人口数量4230人。 居住区 功能：住宅及配套公建，计划人口数量50000人 规划指标： 　 居住 商服 教育 社区服务 交通 市政 地块 占地面积 建筑面积 占地面积 建筑面积 占地面积 建筑面积 占地面积 建筑面积 占地面积 建筑面积 占地面积 建筑面积 X46 8.64 172800 　 　 0.35 3500 　 　 　 　 　 　 X38 9.63 192400 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 X10 8.48 139072 1.57 31400 0.67 6700 0.25 3750 0.41 4100 0.19 1900 X13 11.22 179520 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 X14 6.32 102172 0.51 10200 　 　 　 　 　 　 　 　 X15 10.78 129240 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 X11 7.15 91520 2.88 57600 　 　 　 　 　 　 　 　 X12 9.1 115570 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 X16 7.38 94464 2.45 49000 0.41 4100