2007年洛阳新区房地产住宅市调报告.docVIP

第一部分 城市与片区概况 洛阳概况 行政划分 城市规划 洛阳新区 第二部分 宏观市场调查 总体概括 近年概况 供应量预测 洛阳楼市发展预测 第三部分 微观市场调查 在建项目 市场分析 物业分析 价格分析 户型分析 客户分析 片区功能定位分析 片区资源分析 卖点包装展示 建筑外观特色 11、营销代理情况 各区房地产前景分析 第四部分 项目优劣势分析 1、项目概况 2、项目SWOT分析 3、竞争楼盘分析 4、小结 第五部分 新区房地产市场分析 1、新区房地产现状 2、新区房地产市场特征 3、新区房地产市场预测 第一部分 城市与片区概况 1、洛阳概况 历史沿革：洛阳，古称豫州，自公元前770年周平王迁都洛邑起，历史上先后有13个朝代在此建都，有3000多年的文明史，洛阳因此成为中国七大古都之一，是华夏文明的重要发祥地之一。 地理位置：洛阳地处河南省西部，亚欧大陆桥东段，横跨黄河中游两岸，“居天下之中”素有“九州腹地”之称，因地处洛河之阳而得名。洛阳东邻郑州，西接三门峡， 北跨黄河与焦作接壤，南与平顶山、南阳相连。 气候状况：洛阳地理条件优越。它位于暖温带南缘向北亚热带过渡地带，四季分明，气候宜人。年平均气温14.2`Ｃ降雨量546毫米。 自然环境：洛阳地势西高东低。境内山川丘陵交错，地形复杂多样，周有郁山、邙山、龙门山、香山、万安山、嵩山等多座山脉；境内河渠密布，分属黄河、淮河、长江三大水系，黄河、洛河、涧河、瀍河等10余条河流蜿蜒其间，有“四面环山六水并流、八关都邑、十省通衢”之称。由于洛阳地处中原，西依秦岭，东临嵩岳；北靠太行且有黄河之险；南望伏牛，有宛叶之饶，“河山拱戴，形势甲于天下”。所以自古以来洛阳既是兵家的必争之地，也自然成了历代帝王建都筑城的理想场所。 2、行政划分 辖区划分：洛阳现辖1市8县6区，即偃师市、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、嵩县、栾川、汝阳等一市八县和涧西、西工、老城、瀍河区 土地面积（平方公里） 总人口（万人） 全 市 15208 636.2 西工区区区瀍河区区 2、近年概况 洛阳市近年来的房地产市场供应情况 洛阳市房地产市场发展异常迅速， 2002年洛阳房地产市场投放量激增，比上年增长162%，自2002年之后，市场投放在房地产发展大势以及国家的宏观调控的作用下，开始呈现逐渐萎缩状态。2003年市场投放量比上年同期减少了7.62%，2004年上半年，洛阳全市房地产市场投放量为49.78万㎡，比去年同期71.93万㎡相比，市场投放面积减少30.1%。以上数据表明洛阳房地产市场供应逐渐减少，房地产开发步伐在政府的宏观调控的作用下开始放慢（以上数据来自洛阳市房地产管理局市场管理处）。 洛阳市近年来的房地产市场销售情况 近年以来，洛阳市房地产市场以前所未有的消费热情支撑着洛阳楼市的迅速发展。2002年洛阳全年销售登记面积高达89.34万㎡，是2001年市场投放量的1.57倍，此数据说明2002年洛阳房地产市场消费层面上承接有力，在消化完 2001年全年投放的56.90万㎡之后，对当年投放市场的期房也有一定的消化。2003年全年共销售131.34万㎡，比上年同期增长了47.01%。今年1~6月份，洛阳市上半年共销售75.53万㎡，上年同期增长161%，此组数据说明洛阳房地产市场消费承接有力，市场消费热情高涨，房地产市场火暴。（以上数据来自洛阳市房地产管理局市场管理处） 3、供应量预测 年 份 GDP（亿元） 全市总人口（万人） 商品房供给面积（万㎡） 2001年 465.19 628.4 56.90 2002年 535.01 632.1 149.06 2003年 686.31 636.2 137.7 根据2001-2003年的各项指标，下面建立二元回归模型，用二元线性回归来预测未来数年洛阳商品房供给量。 建立二元回归模型如下： Yc = a + b1*x1 + b2*x2 其中，Yc为商品房市场供给面积，x1为国内生产总值，x2为全市总人口。 相关性检验： 国内生产总值与商品房市场供给面积的相关系数r(Yc, x1)=0.999，二者完全相关； 洛阳全市总人口与商品房市场供给面积的相关系数r(Yc, x2)=0.999，二者完全相关。 通过微分学相关原理求得模型中 a=-33083.0973； b1=-1.5350； b2=53.8734 则模型为Yc =-33083.0973 + -1.5350*x1 +53.8734 *x2 将结果代入式得二元回归模型：YC=－33083.0973－1.5350*X1+53.8734*X2 进行标准离差检验，该数学模型有效。 假设从2003年起，洛阳国内生产总值以每年12%的速度递增，全市人口以