2008年11月深圳房地产市场研究报告-中原-51DOC.docVIP

深圳地产月报 (二级市场08年11月刊) 深圳中原·深港研究中心 研究一部 2008年12月7日  目 录 第一部分 总体市场分析 3 第二部分 宝安市场分析 10 第三部分 龙岗市场分析 13 第四部分 关内市场分析 22 第一部分 总体市场分析 1、月度市场概述——刚需入市，量升价跌 11月份深圳市成交住宅6435套，环比增加85%，同比增加224%。11月份深圳市成交住宅59.2万平方米，环比增加75%，同比增加229%。11月楼市一扫调整期的阴霾，成交量创07年3月份以来新高。 除了政策给与的信心，楼盘低价入市或降价才是真正引爆楼市的核心因素。随着房价下调，可以支付的客户增加，加上政策的影响，刚性需求果断入市。11月份热销的楼盘，大多数价格已经比较合理，新盘有兴达华府、南光城市花园、溪山美地、金地梅陇镇等，在售的楼盘，如星河丹堤、澳城、东方尊峪、海语西湾、阳光海湾花园等。而一些以较高价格入市的楼盘，成交并未有更大起色，如福田某项目，虽然产品好，但价格偏高，销售一般。经过一年多的楼市调整期，购房者更加理性，我们不能过分放大新政的效果，只有合理的性价才是楼盘致胜的关键。 尽管低价楼盘成交活跃，但降价的高价楼盘成交同样理想，因而11月份全市住宅成交均价仅小幅下滑4%至12396元/平方米。罗湖受新盘价格相对较低的影响，本月均价下滑幅度最大，其次是宝安区，该区除了新盘的影响，不少楼盘降价也是主要原因。福田、盐田和龙岗价格变化不大，南山则大幅上涨22%，纯水岸6期、中信红树湾以及后海的几个高价楼盘成交较多。 12月份深圳一手住宅的成交量仍有望维持较高水平，除了低价楼盘在新政影响之下保持较好的成交态势之外，供应锐增将是主要原因。根据中原的统计，12月份新增供应有望超过100万平方米，比11月份增加一倍左右，宝安、龙岗和南山的供应将增加，如价格保持在合理水平，对12月份的成交量将有很大影响。不过，如说楼市已回暖，房价已平稳，那言之尚早，因为11月份虽然成交暴增，但价格没有松动的楼盘成交依然不多，面对庞大的市场存量，持续不断的新增供应以及前景不明的宏观经济走势，楼市的持续活跃意味着房价仍将下调。 2、供应量分析——供应增加，中小户型仍是主流 11月份全市有21个住宅项目取得预售，比上月增加10个，批售住宅面积100.5万平方米，环比增加245.4%，与07年同期比，也增加了146.1%。临近年关，加上成交回升，楼盘入市意愿增强，11月份的批准预售面积仅此于07年12月，是07年以来的第二大值。 图1 近期深圳市一手商品住宅每月批准预售面积 数据来源：深圳市国房局网站、深圳中原深港研究中心 11月份新批住宅项目依然主要来自关外，宝安龙岗两区共有14个住宅项目批售，比上月增加6个，批售住宅面积71.4万平方米，比上月增加175%，不过占全市总量只有71%，比上月减少19个百分点。关内11月批售住宅29.1万平方米，比上月增加839%。 龙岗取代连续三个月占据榜首的宝安，成为11月份新批住宅最多的区域，本月共有8个楼盘取得预售，批售住宅43.5万平方米，比上月增加437%，11月份的批售量也是龙岗08年以来单月最大的批售量。8个新批项目分散于6个片区，其中中心城和横岗批售量较大。 宝安6个项目新批预售，与上月持平，批售住宅27.9万平方米，比上月增加56%。08年供应偏小的龙华本月2个项目预售，批售住宅16.4万平方米。其他四个项目分别位于西乡、福永和松岗，其中松岗有一个项目是别墅。 南山本月新批售楼盘也是大幅增加，6个项目预售住宅26.6万平方米，是08年以来新高，约占前11个月总量的30%。福田只有小项目金地名座预售，罗湖和盐田没有新增楼盘。 公开发售方面，11月份全市共有24个楼盘推出，比上月多13个，入市住宅58.1万平方米，比上月增加30.6万平方米。 宝安推出的新盘最多，共有10个项目，供应住宅20.6万平方米，其中龙华3个项目推出住宅9.6万平方米，西乡三个项目推出住宅6.3万平方米，中心区兰乔圣菲和深业新岸线分别供应38套别墅和88套复式。 龙岗供应住宅面积最多，7个项目推出21.1万平方米，中心城、坂田、布吉、横岗、坪山、葵涌都有楼盘入市，其中坪山的深业东城上邸供应最大，该项目也是片区继万科金域东郡之后的第二个高品质楼盘。 关内7个楼盘发售，供应住宅16.4万平方米，其中南山三个项目开盘，推出住宅11.1万平方米，比上月增加6.9万平方米。罗湖两个项目推出住宅2.9万平方米，福田和盐田分别只有一个小项目入市。 表1 2008年11月全市公开发售项目一览 楼盘名称 片区 住宅推售面积 （㎡） 推售套数 开盘均价 （元/㎡） 推售时间 发展商 金地梅陇镇 宝安龙华 38345 459 8000 11月1