“中天广场”可行性研究报告.docVIP

“中天广场”综合研究报告 一、项目概况 1、宗地位置 宗地长沙市五一西路4#、6#，位于五一路北侧，与老市政府隔路相望，东临建湘路芙蓉广场，西窥蔡锷路五一广场（与芙蓉广场并为长沙最大的绿化广场），北为原一招老宿舍，宗地面积30.亩 五一路是长沙市最主要的东西向干道，东起长沙市火车站广场，向西穿越韶山路、芙蓉路、建湘路、蔡锷路、黄兴路、湘江大道，过湘江一桥，跨橘子洲至湘江西、岳麓山脚。五一路原为长沙市重要的行政中心布局场所原沿五一路分布有省属招待所、省府大院、市委市府大院等，所以是行政色彩十分的地带。但以后几项重大项目的建设将会影响五一路政治行政功能的改变，主要是省府行政中心的外迁，市府大院的外迁（原市府大院将新建工商银行大楼），橘子洲旅游中心的建设，将会使五一路的商业和商务功能大大提高。2、宗地现状 、宗地已经部分开挖，边坡已作了部分围护，临时用水、用电、下水等已经到宗地边缘。 、宗地范围内尚有部分拆迁户需拆迁，只要拆迁补偿资金到位，即可进行拆迁 （3）、地质情况：宗地的地质情况已经过勘探，地震强度6级地区，未发现有新活动断裂痕迹及其他不良工程地质现象，地基类别属类建筑场地。 从已开挖基坑看，地下水位低，未发现大流量地下水，地下水对砼无碍。 （4）、长沙统计年鉴 （5）、市场调查资料 4、项目名称 （1）、本项目名称为“中天广场”，其寓意包含如下几个方面： a、借用“中天建设集团”本身品牌。中天建设集团为全国五百强企业，在建筑行业内更以良好的质量和信誉，被业界称为“创优大户”，在社会上有较好的口碑。 b、“中天广场”气势恢弘。本项目在规划设计上，可以以大手笔和超凡的气魄设计出大面积的公共空间和绿化空间，再加上项目本身近20万平方米的体量，复合型物业形态，简洁而有气势的名字将使物业更加气势恢弘，深入人心。 c、“中天”二字本身有较好的寓意。意味着公司及本项目正如日中天，能给项目的客户群体一个好的彩头，可以迎合各类型物业客户群体的心理。 d、分类确定各类型物业的名称。在规划设计中，我们拟定有三幢塔楼，每幢塔楼可以单独予以命名，如“中天××大楼”、“中天××酒店”、“中天××商城”等，具体视招商情况而定。其命名立意符合“中天广场”的整体立意，在广告宣传的时候也能将整体立意和进驻本项目企业固有的品牌（招商进来的企业、公司的品牌效应）结合起来，形成统一。 5、项目性质功能 本项目总建筑面积近20万平方米，是一个集商场、写字楼、酒店、酒店式公寓、商住楼、大型地下停车库为一体的建筑综合体。 （1）、写字楼：临街裙房东侧塔楼，总建筑面积4.5万平方米。按照国际5A级标准设计，外观简洁大方而不失豪华气派，引进沿海先进的建筑工艺，设计合理先进，配套完善，管理服务水准高，为目前长沙顶级写字楼的代表。 （2）、酒店：临街裙房西侧塔楼, 总面积约1.6万平方米。按四星级标准统一设计、装修，小户型客房250间，辅以大型餐饮、娱乐、休闲、康体设施，委托国内外著名的专业酒店管理公司管理。 （3）、超市商场： 临街1-5层裙房和地下一层部分，总计约5万平方米。地下一层为超市；裙房一层为商场、酒店写字楼大堂及沿街商铺；裙房二、三层为商场；裙房四层为大型餐饮、员工餐厅；裙房五层为服务于整体项目的宴会厅、娱乐、康体场所。 （4）、酒店式公寓：临街裙房西侧塔楼，总面积3万平方米，为40~60m2的精装修公寓，按酒店标准管理服务。 （5）、商住楼：地块瓶颈处，总面积16000m2，主力户型二室二厅、三室二厅，80~120m2。 （6）、地下停车场：地下二、三层为停车场，总共约2.4万平方米，计600个停车位(连同地面停车库共计约700个)。 6、项目工程进度 项目2003年6月开工，2004年9月封顶，2005年3月交付。如果开工时间延后，则其他时间也相应顺延。 二、项目营销市场环境分析 1、长沙经济、地理及人口分布概况 长沙地处中南，系湖南省省会。长沙历史悠久，资源丰富，风景秀丽，交通便捷，是中南地区重要的资金技术、原材料集散地和交通枢纽。 长沙下辖五区四县，总面积11800平方公里，其中市区面积556平方公里，建成区面积128平方公里。2001年末全市总人口587万，其中市区人口180.8万，占比达30.8%。市区总户数541734户，户均人口3.33人，男女性别比例105.7：100，人口自然增长率3.83‰。2001年全市人口分布详见下表：表一 2001年全市人口分布表 行 政 区 划 人口（万人） 总人口（万人） 市 区 芙蓉区 32.3 180.8 天心区 37.0 岳麓区 32.7 开福区 38.1