北京银帆西雅图项目前期报告合集 住宅市场分析报告.docVIP

3.0 住宅市场分析 3.1 北京总体市场分析 3.1.1 总体供应 截至2003年，全市住宅建设的总存量达到2.4亿平方米，2004年末，总存量已经达到近2.8亿平方米，预计到2005年末可突破3亿平方米大关。 2004年商品住宅现房竣工面积2344.0万平方米，同比增长12.6%，销售率为97.5%，比2003年同比高出12.4个百分点。（注：现房销售面积指已竣工完成销售的面积，包括本年1-12月住宅现房成交面积1010.9万平方米以及2003年预售的住宅转入2004年竣工交用面积1274.9万平方米）。 2004年商品住宅期房批准预售面积2862.85万平方米，同比增长5%。 2004年全市空置一年以上的商品房298.8万平方米，同比下降20.9％，其中，商品住宅下降27%。 2005年一季度商品住宅竣工面积为235.4万平方米，比去年同期增长35.0%。 2005年1、2月份商品住宅现房竣工面积149.39万平方米。 截至2005年2月底，全市商品住宅空置面积346.43万平方米。 表3.1.1 北京新建住宅面积（百万平方米） 年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005.1、2 竣工面积 14.997 18.049 21.914 25.94 30.67 1.9634 住宅面积 10.14 14.08 19.26 20.81 23.44 1.4939 住宅比例 67.6％ 78％ 87.9％ 80.22％ 76.4％ 76.87％ 表3.1.2 北京新建住宅套数 年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005.1、2 总计 149,970 180,490 219,140 149,970 281,233 40,123 商品住宅 101,400 139,340 192,620 101,400 240,700 38,733 比例(%) 67.6 78 87.9 67.6 85.59 96.53 资料来源：天福房产经纪 图3.1.3 近年北京市住宅市场供应走势 （单位：百万平方米） 分析： 过去几年内北京市政府一直在加大郊区基础建设的力度，尤其是郊区公共交通网络和高速公路的建设，这些工作都极大地增强了开发商与买家对郊区和环中心区住宅的信心。 由于年前的土地政策变动，房地产市场很可能在今年集中放量。预计2005年至少还有规划的近3000万平方米要投放市场。 3.1.2 市场需求 2004年商品住宅现房销售面积2285.8万平方米，同比增长29.1%，竣工面积2344.0万平方米，销售率为97.5%（注：商品住宅现房销售面积指已竣工完成销售的商品住宅面积，包括本年1-12月商品住宅现房买卖成交面积1010.9万平方米，以及2003年预售的商品住宅转入2004年1-12月竣工交用面积1274.9万平方米）。 2004年商品住宅期房批准预售面积2862.85万平方米，同比增长5％，预售登记2642.1万平方米，预售率为92.3%，比2003年同期高30.4个百分点。 2004年全市存量房交易5.74万套，706万平方米，同比分别增长67.9%、83.9%。存量房交易以二手商品住宅和再上市已购公房为主，分别占存量房交易总套数的46.1%、52.6%。 2004年全市预售的商品住宅中，以成交套数统计，商品住宅期房单套建筑面积主要集中在81-160㎡/套之间，占商品住宅成交总套数的67.94％；其中，经济适用住房主要集中在81-120㎡/套之间，占经济适用住房成交总套数的55.88%。 2005年一季度，全市商品住宅销售327.3万平方米，超过全部商品房销售面积的90%。截至今年一季度，全市商品住宅空置645.3万平方米，比去年同期下降11.3%。（见下表） 2005年1、2月，商品住宅现房销售面积152.69万平方米，高于竣工面积3.3万平方米。 2005年1、2月，商品住宅期房批准预售面积221.86万平方米，同比下降6.7%；预售登记288.52万平方米，同比增长8.3%。预售率为130%，比2004年同期高18个百分点。 表3.1.4 北京销售住宅面积（百万平米） 年份 竣工面积 销售面积 销售率 2004年 2344.0 2285.4 97.5% 2005年第一季度 235.4 327.3 139%预售良好 资料来源：天福房产经纪 图3.1.5 近年北京市住宅销售走势 分析： 200上图中的住宅包括别墅、公寓、商品住宅和经济适用房。其中高品质公寓的平均销售率较普通中