澄达国际花园营销策划纲要.docVIP

澄达·国际花园营销策划纲要 目 录 序 第一部分：市场篇 第二部分：定位篇 一、项目定位思考 二、项目定位 （一）概念定位 （二）形象定位 （三）客群定位 第三部分：规划设计篇 一、规划建议 二、设计建议 三、环境景观建议 四、智能化建议 五、新材料、新技术的应用 第四部分：项目统领战略篇 一、“CS战略”的作用 二、理解顾客与企业的关系 三、理解“CS战略”的内容 四、“CS战略”的运用 第五部分：全程营销策略篇 一、关于整合营销 二、全程营销策略 第六部分：市场差异化运作篇 一、品牌经营的差异化 二、产品设计的差异化 三、项目开发步骤的差异化 四、项目销售的差异化 五、项目物管的差异化 第七部分：整合推广篇 结束语 序： 应澄达置业的邀请，中策（南京）企划机构参与盐城商校地块澄达国际花园（暂定名）的策划竞标事务。为此，中策企划机构派出专案组驻扎盐城，对盐城市总体规划、经济发展、人文历史、房地产市场及项目地块周边环境作了深入细致的调查，结合本机构盐城专案组长期对该区域的了解与研究，经过反复讨论编制出《澄达置业盐城商校地块项目全程营销策划纲要》，供贵司决策参考。 中策企划机构五大特点 1、中策企划机构专业团队具有十三年房地产营销策划运营经历，先后在江苏、安徽、陕西、山东、上海等省市主持策划100多个大中型项目，积累了丰富的实战经验。 2、中策企划机构专业团队具有丰富的中小城市房地产项目运营经验，创立出一套针对中小城市运作的实战系统。 3、中策企划机构拥有一支国内高素质的专业策划与运作团队，为合作企业提供企业发展战略、管理运营、项目全程策划、销售代理、规划设计、形象策划、人员培训等系统服务。 4、中策企划机构为中国房地产策划联盟副主席单位，与中国策划研究院、江苏省发改委江苏新经营战略研究院结成战略联盟，具有房地产各类中高级专业人才培训资质。 5、中策企划机构与策划服务单位结成战略联盟，实行“濡沫以共、创造辉煌”的合作理念，以“共同甲方”的合作心态精心参与项目的全程运作。 商校地块项目要点提示 1、项目发展目标 获取良好的“社会效益”、“经济效益”； 通过“创造项目【澄达·国际花园】名牌”创造“企业【澄达置业】名牌”。 2、项目核心定位 150000m2市心水岸国际花园洋房 3、项目策划团队 智慧指导：国内著名专家顾问 专业策划：专家团队 全程运作：专业执行团队 4、项目全程策划 前瞻性 科学性 系统性 实用性 5、合作理念 共谋 共创 共享 6、合作心态 共同甲方 第一部分：市场篇 盐城，是一个具有悠久盐文化历史的城市，处于长江中下游东部沿海地区，是国家第一批沿海开放城市之一，具有丰厚的历史文化内涵。由于种种原因，盐城并没有像大连、青岛、连云港、海南等沿海开放城市一样发展迅速，如今盐城已成为这条黄金海岸线上名副其实的“断裂点”。 英国经济学家卡皮斯·莫奈特说过，“只要是转折点，就会有机遇，不管是发展的“中心点”还是“断裂点””。盐城正是如此，近年来随着省、市两级政府对汽车、棉纺织、化工等城市中心产业定位的确立，及上海将盐城定位为次级税收招商引资城市的确定，盐城的发展更加迅速。 盐城的房地产市场目前正处于高速发展的阶段。07年度，盐城房地产价格与06年同比增长近30%。但是随着07年的多部政策出台及金融利率的6次加息，近阶段盐城地产市场正处于休整时期，蓄势待发。 根据我们对盐城市场的长期跟踪，我们提出以下市场分析内容。 一、房价上涨有哪些因素？ ①土地与建设成本持 其一、土地成本增加，2007年10月24日国土局的土地拍卖会上，挂牌的地块价格相比去年同期增加了120%以上，尤其以城南地块最为显著。城南盐渎路北地块以3470元/平方米，约合231万元／亩的价格成交，而开元路与神州路地块则以199万元/亩成交。2007年城南土地价格已经达到2006年的2倍之多，这势必造成开发商的开发成本提高，最终都将反映在房价上。 其二、建材成本增加， 盐城市区普通钢筋从去年的3600元／吨涨到现在的4000元/吨，袋装水泥从215元/吨上涨到285元／吨，普通砖从0.27元／块上升到0.40 元/块。沙石、石油、沥青、木材、铝合金以及各种防水保温材料价格均有不同程度的涨幅变化，建材综合成本的提高直接影响地产市场，推动房价上涨。 其三、人工成本、机械使用费、管理税费增加，这些相关费用的必然上涨也都形成了对房价上涨的助推。 其四、不断出台的及从严的建设标准及相关政策,如规划技术标准,保温节能要求,分户验收,开发货款从紧等,这些都直接间接提高了住房的建设成本。 ②改善型需求增长 其一、量的需求，?从上世纪90年代末商品房逐渐进人盐城楼市以来，将近十几年的发展时间，房屋的更新换代再加上80后青年一代的住房需求，导致对商品房的